律师视角:白文胜律师法律服务简报 （2005年第一季度） 白文胜律师对此作了总结，选择了部分重要政策法规和规范性文件并进行了相应简介，读者如有具体需求可登录白律师个人网站www.lawyer-bai.com 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 2005年1月1日，最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》开始实施。《执行规定》对于涉及不动产的强制执行作出了比较详细的规定。 《执行规定》规定，人民法院可以强制执行在被执行人名下的不动产，对于未登记的建筑物和土地使用权，应依据审批文件和其他相关证据确定权属；对于登记在第三人名下的不动产、须经第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院方可查封、扣押、冻结。 《执行规定》还规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于被执行人已经出售但未办理产权过户登记的不动产，除第三人已付清钱款并且无过错以外，人民法院仍可以查封，查封不动产的期限为两年。 《关于调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策的通知》 2005年1月1日起，上海市财政局颁布的《关于调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策的通知》开始实施，受理2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入标准为16683元。2003年为13250元，去年为14867元，本次受理范围比以往有所放宽。 市财政局规定，符合享受贴息政策的家庭，其签订购房合同、贷款合同、首付房款并取得购房发票的日期，均须在2003年6月1后。享受贴息政策所购商品住宅每平方米单价不超过4500元，且建筑面积不超过90平方米；或所购二手房每平方米单价超过4500元，但总价不超过33万元。 上海公积金管理中心《公告》 2月1日起，上海市住房公积金购房贷款政策进行了微幅调整。纵贯此次调整，公积金贷款的要求有所降低，可以看出有鼓励市民买房的趋势。 本次公积金调整的主要内容有以下几点：1、取消了以往连续缴存两年方可贷款的限制，调低至6个月；2、原先要求月还款不超过收入的40%放宽至50%；3、补充住房公积金贷款最高上限从3万元调高到10万元；4、公积金贷款累计最高限额从原来的13万元放宽到20万元。 《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》 2月7日，国土资源部颁发了《关于加强和改进土地开发整理工作 的通知》。 《通知》要求有关部门做到：1、完善指导思想，进一步明确土地开发整理工作方向，全面提高土地开发整理工作水平；2、组织实施重大工程，全面落实土地开发整理规划，优先安排重大工程；3、大力开展基本农田整理，突出土地开发整理重点；4、加强和改进项目管理，建立信息发布机制，做好投资项目组织管理相关工作；5、切实做好有关工作，发挥土地开发整理综合效益，深入实地充分论证项目可行性后再建设。 《建设部2005年工作要点及负责单位》 2月16日，建设部公布了《2005年工作要点及负责单位》，《工作要点》从8个主要方面32个工作要点出发，规划并布置了2005年的工作任务及工作分配方式。 继续落实中央的宏观调控政策，保持经济平稳发展为建设部2005年工作的重中之重。建设部要求各部门做好：1、继续做好城镇建设和房地产投资情况分析和监测工作，加快房地产市场信息系统、城乡规划、风景名胜区动态监测系统建设；2、正确引导城镇建设投资，加大城市污水和垃圾处理等居住环境设施建设力度；3、继续控制房屋拆迁规模和调整住房供应结构；4、继续清理建设领域拖欠工程款；5、进一步整顿规范房地产市场和建筑市场秩序，完善房地产信用档案体系，加大对失信行为的曝光力度，发挥失信惩戒机制的作用，及时查处各单位违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为，进一步解决工程转包、违法分包问题；6、继续推进建筑业的改革和发展。 《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》 2月20日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会和中国证券监督管理委员会共同发布的《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》开始实施，《办法》规定了商业银行设立基金公司的流程及设立后的运作准则。自《办法》实施之日起商业银行可以设立基金公司，房贷融资渠道又得到进一步拓宽。 《商业银行市场风险管理指引》 3月1日，银监会的《商业银行市场风险管理指引》开始实施。《指引》从市场风险的管理和监管两方面规定了商业银行运作过程中防范风险的原则和具体方法。 在市场风险管理方面，《指引》从（1）董事会和高级管理层的监控、（2）市场风险管理政策和程序、（3）市场风险的识别、计量、监测和控制、（4）内部控制和外部审计、（5）市场风险资本，这五个方面进行了详细的规定，要求商业银行严格控制市场风险。 市场风险监管方面规定了银监会对于商业银行风险的监管方式，除了商业银行主动向银监会披露运作过程中的重要情况外，银监会还将主动、定期对商业银行进行市场风险的监管。 《关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知》 3月1日，上海市房地局颁布的《关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知》开始实施。 由于前一段时间个别楼盘违规操作，哄抬房价。市房地局颁布了此项规定，进行房地产交易和服务市场的专项整治工作，加强执法检查，重点对一些高价楼盘，合同备案撤销率高的楼盘进行调查，一旦发现发展商和中介机构存在炒卖新建商品房预购预约书或期房牟取不正当利益的，将核实一家、查处一家，决不姑息。自3月1日起，凡在区县交易中心办理合同撤销过程中发现有违规销售情况的，市房地资源局将采取先封盘，再调查，后处理的程序开展工作。 《关于加强商品房销售行为监管问题的通知》 3月3日，上海市房地局为加大查处力度，严厉打击网上备案登记操作中的违规行为，颁布了《关于加强商品房销售行为监管问题的通知》。 《通知》要求区县房地局开展专项执法检查，重点查处房地产开发企业、中介机构在新建商品房销售过程中哄抬房价的行为。对于违规的房地产开发企业，将降低直至取消房地产开发企业资质，被取消开发企业资质的，其法定代表人5年内不得再从事房地产相关活动；对于销售人员，将取消其销售人员岗位证书、网上销售资格，并记录在案，5年内不得再从事房地产活动；对于经纪企业及执业经纪人，将协同工商管理部门按规定从严查处。 《通知》还要求在审批商品房预售许可时，加强对销售方案的审核，并帮助指导开发企业完善销售预案：1、明确以楼幢为单位的商品房拟销售价格及浮动幅度；2、明确销售地点、开盘时间、预售方式、维持销售秩序和消除排队购房的措施等销售预案；3、要实行销售人员诚信销售，签署守法、合规销售承诺书。 根据《通知》内容，有关部门将根据实际情况派人员到销售现场实际监督、接受投诉，保证商品房销售的公开和公正。 《关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》 3月6日，上海市政府为促进房地产市场持续健康发展，发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》， 《意见》对上海房地产市场的发展目标提出了明确的要求。 《意见》明确了当前上海房地产市场的调控原则，即：在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则。今年的目标是，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化商品房的供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。 在市场监管、规范房地产市场秩序方面，《意见》提出了4个方面的举措：1、合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作，本市各商业银行在为购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时，抑制投机性购房的贷款需求；2、继续完善新建商品房网上备案制度，加强房地产开发企业和中介机构的诚信体系建设；3、完善存量房交易信息服务平台同时加强对存量房市场的监管；4、加强市场信息工作，分区域、分价格段归集商品住房价格信息，进一步提高市场透明度。 《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》 3月7日，上海市地方税务局颁布的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》开始实施。这是上海市为了抑制房价增长速度，为房屋炒卖又设了一道槛。《通知》主要内容如下： 1、个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。个人购买后居住满一年的普通住房，出售时免征营业税及附加。 2、上述居住年限的认定，以出售者取得该普通住房的房地产权证记载时间或房屋交接书记载时间为起始时间，按孰先原则计算确定。 3、售后公房不受上述居住年限的限制，免征营业税及附加。 4、个人在出售普通住房时，应持相关材料，向房产所在地税务机关申请开具发票并按规定申报纳税；在办理产权过户手续时，应向产权登记过户机构出具发票及纳税凭证。 《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》 上海市人民政府于3月7日发布了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》。《通知》对于上海市目前在拆迁工作方面的重大问题提出了要求。 《通知》要求：1、进一步明确指导思想加强房屋拆迁管理工作；2、合理控制拆迁规模严格规范审批程序，对新的建设项目，动迁房源达不到70％的，不批准拆迁许可；3、深入推行公示、信访接待、举报、承诺书和监管拆迁五项制度确保拆迁公开透明；4、加强拆迁单位和人员管理规范拆迁行为；5、完善政策法规加强拆迁工作监管。 《典当管理办法》 3月16日，商务部会议审议通过了《典当管理办法》，并将于4月1日实施。《典当管理办法》对于典当行业的入行门槛有所提高，并且比以前更详细地规范了典当活动行为。 《典当管理办法》与原规定相比较，和房地产有关的变动如下： 1、经营范围。原来规定典当的经营范围仅为房地产抵押典当业务，现改为：房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务。范围有所缩小。 2、月综合费率。原要求房地产抵押典当的月综合费率不超过不得超过当金的27‰，现改为30‰。 3、购买保险。原规定有：经营房地产抵押典当业务，应当要求当户为当物购买保险，现删除该条。 4、抵押登记。《典当管理办法》规定典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续。 《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》 中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，1、将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；2、对于房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 中国人民银行指出，“房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。 《关于住房公积金有关利率政策调整的通知》 3月18日，建设部办公厅下发了《关于住房公积金有关利率政策调整的通知》，《通知》要求各有关部门严格执行央行3月17日上调贷款利率的规定。 根据《通知》，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。住房公积金中心当年归集的职工个人住房公积金按活期存款利率计息，上年结转的职工个人住房公积金本息按3个月整存整取存款利率计息。住房公积金个人住房贷款的罚息利率，由现行按日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。 《关于开展耕地占用税、契税执法检查工作的通知》 3月22日,为严格依法治税，进一步规范和加强对“两税”即耕地占用税、契税的征收管理，充分发挥“两税”的调控作用，确保财政收入，国家税务总局决定联合财政部一同在全国范围内开展一次“两税”的执法检查，并颁发该通知，《通知》对检查时限和范围、检查内容、日程安排及工作要求一一作了规定。 《关于加大防范操作风险工作力度的通知》 3月22日,由于当前银行机构对操作风险的识别与控制能力不能适应业务发展的问题突出，导致银行大量资金损失，为此中国银行业监督管理委员会于该日颁发了该通知，要求各银行机构必须加大工作力度，进一步采取措施，有效防范和控制操作风险，各银监局要高度关注银行业金融机构的操作风险问题，切实抓好《通知》在基层的监管抽查工作。 《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》 3月28日，上海市银行同业公会于发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，统一了上海16家中资商业银行对个人房贷政策的意见。 银行将对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例。对同一借款人申请第三套及以上贷款的，应予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。对于通过贷款购买房屋，在房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间起一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。