行家看市: 房地产信托——融资新渠道、投资新平台 访中融国际信托信托业务部汪浩 自2003年央行发布“121房贷政策”后，房地产信托便迅速进入房地产市场，据北京现代商报统计2003年至2004年初多来已有25家信托公司发行了近50个房地产信托计划，总规模为60亿元左右，由此可见房地产信托对于房地产行业已不陌生。房地产基金、房地产股票等新新名词不断对人们的眼球造成冲击。 房地产信托机构在房地产融资方面到底扮演了怎样的角色？通过信托机构融资有哪些方法？信托机构作为一个专业的理财机构其与房地产行业的联姻仅局限于开发商从中获得资金吗？带着对于房地产信托的种种疑问，笔者走访了中融国际信托投资有限公司对信托业务部副总经理汪浩，对现有房地产信托业务进行了简单的了解。 信托机构：适当降低评审门槛，设置合理资金成本 房产商：“只要资金成本合理，对资金的需求将是无穷大的！” 121号文件出台之后，有不少房产商被银行拒之门外，资金贷款方向则转向了房产信托机构，同年信托业内涉足房产项目的公司将投资于房产的资金比例提高到50％以上。 房产信托与银行贷款相比，企业资质、抵押担保等相关评审要求相对较低。由于银行采取一刀切的方法，使得不少有赢利点的项目被扼杀在摇篮里，而信托机构无疑使这些项目，凭借着信托机构的力量使资金来源有了新的希望。信托机构帮助房产商融资的财务成本也相对银行的借贷成本要高，但是由于资金是房产项目的生命线，只要其成本不至于使项目没有赢利，房产商对资金还是有强烈需求的。目前房产商与信托机构都可接受的资金成本率约在12-15％之间。 但房产信托不同于银行，银行有大量的存款作为贷款的保证，普通的信托机构则需要在审批项目后进行立项，并针对这一项目进行资金募集，所以从报批开始到获得资金最短也需要二个月的时间。所以，每年信托机构可以受理的房地产项目最多也就5-6个左右。当然目前市场也有房地产基金的出现，这一方式则可以先筹资再立项，但由于受到仅可认购200份的限制，目前还未完全成为房地产基金，其资金量有限，可以参与的房地产项目也是有限的。 由此可见，目前虽然信托机构融资成为房产开发商融资的新选择，但是面对整个房地产市场的资金需求，信托机构的力量显得有些势单力薄。银行贷款作为风险及成本相对都较低的资金来源，占到了整个房地产融资的80-90％，为了房地产的发展以及银行贷款风险的降低，寻找多种融资渠道将是今后房地产融资发展的大方向。所以房产商才会感叹：“只要资金成本合理，对资金的需求将是无穷大的！” 委托贷款、参股投资、期权销售多种融资渠道 目前房地产项目通过信托机构融资方式并不单一，常见的有三种。一个是开发商贴息委托贷款融资方式；第二种是开发商现有资本结合信托资本共同合股筹建项目；第三种是通过对现成物业销售期权的方式进行融资。 第一种信托从中起到的作用并不大，仅仅起到一个中介的作用，开发商支付高于银行贷款的利息，由信托机构代为寻找资金进行合作。第二种方式是由信托机构结合多方资金筹建项目公司。由于资金来于多方面，公司运营操作需要一个公正、稳定的机构来管理主持，所以信托机构通常参与其中，今后的利润风险由各出资方各自承担。第三种方式是将开发商现有物业通过信托机构变为信托产品公开销售，而使用该物业的业主所支付的费用，用来支付购买者每年一定的回报率，经过几年后，再由开发商出资购回股权，该项物业的产权又重回开发商手中。房产商可以根据自己的实际情况选择不同的融资方式。 发挥平台作用，尽显信息价值 房产商与信托机构是不是只有当房产商需要资金时才能达成合作呢？其实不然，房地产行业发展到如今的高度，政府加大土地市场调控力度，有不少开发商存在无地可开发的窘境，作为房产开发商手中有闲散资金却无处投资无疑是尴尬的。然而，信托机构却有大量由于缺乏资金而叫停的房地产项目信息，这些信息对于急需开发项目的开发商而言是极具价值。有资金的企业与有开发项目的企业，通过信托机构寻找一种合理的共同开发模式，则可以达到“三赢”。 随着，金融市场改革步伐的加快，国外大量资金的涌入，相信信托机构与房产商的合作今后将会越来越多，今天在这里仅仅是抛砖引玉，若广大会员单位对通过信托融资方面感兴趣的话，可与我们联系，我们将会组织信托机构、银行等方面的专业人士就房地产信托融资举办相关沙龙活动。