热点追踪:政策调控下 上海楼市怎么走 最近，前来咨询房地产市场走势的开发商、媒体特别多。确实，今年3月出台的相关抑制房地产需求的政策，频率之快、手段之多让业内看不清方向，房价如何走、是否还要惜售、可能还会有哪些政策出台、哪些细分市场的风险最大是业内最为关心的问题。 在去年年底《荒岛报告》的“2005年上海楼市房价研判”一文中，依据荒岛市场研究中心的数据库，分别从上海房价的历史涨速、供求关系、已有的各项政策以及轨道交通效应等四个角度分析了上海房价的走势。3月份众多政策的出台表明了政府抑制房价过快增长的决心，那么市场表现到底会怎么呢？又有哪些现象值得我们研究呢？ 荒岛市场研究中心作为一个长期跟踪楼市走势的研究部门，以下观点可能对你的决策产生影响： 1、 目前的政策，中内环间的商品房受影响最大 内环内的楼盘受影响最小。从现有的政策市场反馈分析，市中心的高价盘反而影响最小，原因有三：一是供应的稀缺性，有继续炒作的机会；二是搏弈人民币升值，外资购买仍在增加；三是加息影响的是长期资金使用成本，对投机客影响反而有限。 外环外的楼盘价格将在下半年降温。由于外环外楼盘原本的价格涨幅相对较小，其中投机成分更是相对有限（除了松江等中心镇地区），以居住为目的的市场需求仍高涨，但随着今年两个“一千万”的供应以及加息效应的影响，在下半年的价格会产生明显波动。 最先受政策影响的区域是中内环间。中内环间的价格是随内环内房价水平的提升而抬高的，而相对内环内土地的稀缺性，中内环间的供应相对充足，并且随着房价水平的抬高，住房条件的改善，大多数上海中低收入家庭也只能选择外环附近的楼盘。而那些随着大盘分期开盘房价上涨受益的投机客（有些大盘内的投机客象做股市一样买进卖出非常频繁），已开始获利回吐，抛盘量大增，对本板块内新盘的销售产生了竞价威胁，所以上海楼市最先受政策影响的区域是中内环间。 2、 二手房抛盘量增加、需求减少，成交率高 从中介门店获得的信息显示，三月的二手房市场表现是：抛盘量增加、观望者多，成交率高。在打压政策不断出台的情况下，“上家”开始调整心态，不再一天一个价，表现为急于出手，所以成交率反而较高。 本报告认为，由于相关政策均是以打击投机为目的，所以二手房市场的变动情况将是新建商品房（一手房）先行指标，关注二手房市场的变化更能迅速反映楼市的心理预期。目前的楼市中，投资客比重减少，而投机客的比重增加（古北地区的投资客放弃7~8%的高额租金回报而转投市中心豪宅市场就是明证），但是如果只能买入，而没有人接盘，这个投机市场马上崩盘。到时开发商面临最大的挑战就是本区域获利回吐的投机客抛盘。所以开发商必须密切关注针对二手交易的限制政策以及当地的二手房市场的供求变化。 3、 人民币升值影响的是内环内的高价盘 如果说目前的政策对内环内的楼盘都影响甚微的话，最有效的可能就是人民币升值，但人民币是一步到位还是分几步走，对未来人民币升值的预期将左右着内环内豪宅的房价走势。 4、 加息影响的是中低价位房 如果说加息是宏观调控中最严厉的货币政策，那么目前针对房地产贷款的加息有力的驳斥了中国楼市无泡沫论的观点。加息是一把双刃剑，在打击投资的同时也杀伤了普通自用购房者，反而对投机行为产生的一年左右的资金成本显得毫无作用，所以加息不是令泡沫破裂的关键一击，确是令泡沫缩小的重要手段。 5、 如果市场持续观望，房产商屏不过6个月 最近一家大型开发商的老总说，如果其开发的楼盘，连续两个月内还没有成交，可能要有所动作了。大公司的资金链都有可能断裂，那么小公司呢？如果成交量持续减少，不超过六个月，房价必跌。本报告认为，开发商的承受时间不会超过6个月。 6、 三个月内如无新政策出台，房价将产生报复性反弹，涨幅呈现出跳跃性 三月的多项政策出台，对投机行为的影响仍然有限，而由于市场羊群效应的存在，市场观望期不会超过三个月，如果供应继续稀缺，没有新政策出台，房价则可能出现报复性上涨及跳跃性上涨，去年下半年及今年初的房价飞涨就是如此。 7、 应加大财政政策力度，对投机行为增收高额税收 本报告认为，目前的政策虽然对市场需求产生了影响，但对真正的投机客的影响反而有限，这也是短期投机客日益增多的原因。在这个市场中拉动房价涨幅、炒作房价的罪魁祸首应是投机客。目前的政策可能杀伤真正的有效需求，造成楼市崩盘，所以应加大财政政策力度，对投机行为增收高额税收，让商品房恢复原有的功能，维护正常的购房行为，使房地产业持续健康发展。