上海市中心商铺价格出现分化走势 文/任彬 上海商铺市场经过一年多的市场整理，供应量增幅达到一倍以上，租赁价格开始分化明显，主要表现为区域分化中升外稳，板块分化走势回升。 商业中心特色商业街的专业店被投资客看好，宜山路的建材市场、四川北路的数码广场售价都明显高于该区域平均水平，但由于新建商场招商还未饱和，待市场认知还需一定培育期，故租金暂时较低。飞洲国际广场商铺部分不能分割分售，已开始对外招商，为吸引租客，租金报价RMB20/M2/天，40-50M2起租。 商铺租赁市场，除商业中心地区租金持续走低外，其他三年区域的租金都小幅上扬，特别是次中心城区租金涨幅达23.68%，基本回到上季度平均水平，而商业中心地区如淮海路、南京西路、四川北路都在进行新的一轮商圈调整，在置换业态、吸引新租客的初期，租金短期下调。 在本市瑞金一路近淮海路地段，最近有一个25平方米的商铺，在调整置换后租金从原来的每月21000 元，递增到每月25000 元，递增幅度19％，使原本每天28元／平方米的租金，跳跃到了每天33元／平方米。据分析，造成租金递增幅度如此高有几个原因，其一是依托周边成熟的商业环境及五星级宾馆和高档办公楼的集聚，人流量密度较高。其次是该路段商铺一直较抢手，是商家青睐的经营之处，一有商铺置换信息就会有众多商家你争我夺，造成了租金骤增的现象。这说明该路段的商铺目前处在求大于供的状态下。 同样，次中心城区的商铺因为轨道交通，公园绿地带来的人气及聚集效应，形成了一些一定规模的区域商业中心，中山公园、闸北公园、黄兴公园等地依托良好的市政规划及在大的商业氛围带动下逐步发展，租金视商圈成熟状况呈梯度上升。边缘地区商圈发展不平衡，但随着“一城九镇”等规划的深入实施，松江，嘉定、南汇、金山等地商业板块开始活跃，本月边缘地区商铺虽整体租售价格略跌，但闵行古美地区、吴中路、东川路沿线，嘉定江桥地区的商铺租售价格呈上升态势。 与此相反的是，商铺的销售市场，除城市边缘地区售价有所下调外，其他三个区域的售价都有不同程度的上升，特别是商业中心地区升幅达10.45%，达到历史最高水平，个别商铺售价升至90000元/平米，次商业中心售价也抬升了8.28%，相比去年同期增长了24.6%，城市边缘地区商铺买卖区域扩大，由外环以外向周边新兴“市镇”延伸，商铺投资可选自由度大，平均租金略有拉低。（作者为中原地产办公楼部商铺组经理） 在不考虑空置因素的条件下，商业中心地区商铺平均回报率虽逐淅走低，但仍维持在18-25%间，远高于其他三个区域；次商业中心区、次中心城区、城市边缘地区商铺平均回报率基本呈梯度递减，但自04年5月以来，随着期房限转、新房网上销售政策的出台，商铺投资一跃成为市场热点，包租、规范化的市场运作，以及商业经营公司、招商公司、代理公司的前期参与，都催生了商铺投资市场的发育，使得这些有潜力投资的商铺区域投资回报率基本稳定6-9%之间。 长宁商铺租赁价格最新行情： 路 段 面积（M2） 租金（M2/天） 黄金城道（水城路-古北路） 15 10-13 50 8-15 80 9-12 120 8-10 170 7.5-9 遵义路(玉屏南路-天山路) 10 6-12 30 10-22 40 15-19 80 9-12 120 11-14 定西路(长宁路-延安西路) 10 8.5-40 20 6-33 40 4.5-12 80 4-12 150 6-8 200 6-7 愚园路(长宁路-江苏路) 20 12-15 40 6-12 80 4.5-8.5 130 4-5 水城路(仙霞路-虹桥路) 20 3-5.5 30 3.5-5.8 40 3.2-4.5 60 3.2-5 100 3-4 120 4-6 ?? ?? ?? ?? 上海中原物業代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 地址：延安西路889号太平洋企业中心24楼 共2页-第1页 2005年　　总第9期 电话：52402808　　传真：52402515 　 邮编：200050 联 系 人：李 明 丽