读房地产新政、纵论和谐人居之大势 ——《中国房地产职业经理人》论当前房地产形势 编者的话 日前，上海房地产职业经理人协会汇聚交通大学，“读房地产新政、纵论和谐人居之大势”，对当前房价进行了深入探讨。一些经理人认为，如今的房地产已经不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题；不仅仅是一个发展问题，更是一个分配正义的问题。所以应该扩展我们的视野，以更深更广的政治、社会与历史为背景对房地产行业进行多方位的透视。 长远来看 高房价难以为继 上海海天律师事务所律师 贺才兵 以历史的层面看，中国建国以后，国家被城乡分割一分为二，农村人口没有资格到城市购房，所以看不到对高房价的抱怨，改革开发以后，城乡之间分割格局被逐渐打破，农村问题的根本出路是消灭农民——农民变成市民。要完成城市化，绝大多数农民都要在城市里安家，所以对城市房产的需求是一种历史要求。城市提供的产品只有能被普通市民买得起住得起，才是一种合乎社会历史需求的产品，这也正是政府的使。所以城市政府不会长期容忍这种长远来看会阻碍城市化进程的高房价。 从政治层面来看，高房价已经成为当代政府“以人为本”执政理念的试金石，当政者为了自己集团的长远利益，即使牺牲短期执政业绩也会有所行动。 从社会经济层面看，中国的出路在于工业化，过高的房价会造成对工业化的阻滞，所以长远来看，高房价难以为继。 抑制投资炒房两点建议 上海房屋置换股份有限公司部门经理 范伟国 目前，上海的房地产相关政策不断出台，目标直指上海居高不下的房价。笔者认为，上海市的房价并不是绝对值太高，矛盾的焦点是工薪阶层的收入与飞涨的房价差距太大，至使大部分的中低收入家庭的人买不起房，特别是对走向社会的年轻人来说，哪怕是白领，也是望楼兴叹。 房价上涨的原因很多，是一个综合因素，有其合理性。笔者认为：作为一个国际大都市，上海目前房价绝对值并不是很高，但为什么广大老百姓怨声载道呢？问题是进入上海购房的有那么多境外的省外的有钱人，上海的普通百姓怎么能与其比？收入不一样、消费层次就不一样。笔者觉得，政府力图要解决供需矛盾问题，从增加营业税角度看，政府想减少投资客利润来控制卖方市场，而央行降低贷款层数，增加利率，主要想增加投资成本，控制一个买方市场，借此来缓和供需矛盾。同时政府在加紧建造配套商品房，以解决中低收入家庭的住房问题。诚然，这些措施表明政府以人为本的思想，对平抑房价起了一些作用。但如果要针对投资客炒房，笔者有两点建议：一、对境外人士买房，恢复外销房制度，价格收费不一样，因为他们的收入水准比内地人高。二，对外地一些投资客，可推行全额支付，或降低贷款层数，提高利率，缩短期限，扩大其投资成本。 政策决定房价上涨的速度会慢下来 富阳(中国)控股有限公司副总裁 蒋利名 2005年的房价首先我认为不会下降，原因是上海的房市经历过93年宏观调控的洗礼后，市场不愿意在新一轮宏观调控中看到93——95年房市的萧条。目前的调控措施，只是为了控制房价上涨幅度，其目的是为了房市的健康发展。其二、房地产经济已作为龙头产业在国民经济总收入中占特殊地位。其三、政府并不愿意看到在政策调控下出现房产崩盘，那将造成社会不稳定因素的出现。其四、房价稳中求涨是可能的。一方面政府每年不断提高“四高”小区的开发量，从300万平方米到今年开工1000万平方米，逐步上升的经济适用房推案量表明了政府逐渐掌控了环外的房价，解决了社会不稳定因素的隐患；另一方面环线内的高尚地段，政府用总量调控的方法，配合金融措施来达到调控之目的。其五、最近出让的几幅土地价格已决定了房价不可能下降，同时出台的相关政策也决定了房价上涨的速度会慢下来。因此，我们认为2005年房价不会下降。 要认识房价不断上涨中的风险因素 上海正诚房地产经营部经理 沈雨根 上海房价不断上涨，是市场真实需求和人为炒房共同参与造成的。从市场来看，需要上海房价是稳步上扬，暴涨对经济发展调控不利。 我国现在执行市场经济，市场经济就一定要市场说了算，任何市场经营行为，最终应该体现在个人价值之上。也就是你一个人想在房地产市场上投资能赢利多少。试想一下，在如此房价每平方米万元左右情况下，投资房产现金准备至少三十万，还有个人月贷能力。因而在量力和量财前提下，投资房产还待慎重。如同股票市场若所有人都倾其所有投入股市，股市必然要大跌。如果所有人都知道房市能赚大钱，也砸锅卖铁不顾一切投入，房地产市场的大跌就不会远了。经济规律有时静思一下，是可以想到的。 加快卫星城镇基础设施建设刻不容缓 美国教育基金上海分公司项目经理 兰意 我们认为中国的住宅需求是一个长期消费趋势，它将会持续多年。如何达到平衡将取决于市场的承受力，也就是需求能否赶得上价格。我们就国内的市场承受力进行了研究，结果出人意料，其中有些似乎有违我们的直觉判断。在全国范围内，市场的承受力自1998年以来有所提升。上海目前的市场承受力与1998年时的水平看齐，但由于价格急剧飙升，与2001年底比较则下降了超过40%。然而，恶化程度显著低于香港在1990年代中房地产泡沫所经历的幅度。 北京的承受力比上海明显高得多。受流动资金所带动，香港的住宅承受力似乎处于理想位置。在长期收入增长的支持下，中国的承受力应有较高的可持续能力。根据报道和实地考察显示，在推高这些地区楼价的需求当中，似乎有很大部分是来自海外或其他省份的买家，使价格以远高于当地居民收入增长的步伐增长。现在只有增加供应量，以缓和价格的升势和维护市场的承受力。看来加快卫星城镇的基础设施建设已刻不容缓。 新政策下上海房市将出现交易非活跃期 东方昆仑律师事务所上海所执行主任 王克健 新政策出台后，上海市房地产市场价格将继续攀升。目前处于卖家坚挺、买家观望状态。消费者心理政策消化期预计为两个月左右，这之后楼市进入淡季（夏季），这段时间交易量将减少。进入十月份后将进入下一个交易高峰期。我认为，近期出台的税收和货币政策，只能在一定程度上抑制房价的上涨速度，使市场在短期内出现一段交易非活跃期，但一旦终端客户政策心理消化期过后，房地产交易将再次活跃。 至于房产税（持有税）的问题，这在中国是一个新的税制，其启动需要经过严格的立法程序，我认为不是一个短期内能够推行的改革。但中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题较严重，今后一段时期政府可能将重点推进房地产税的改革。