一纸公证书：开发商当起本楼盘中介 文/董旭 张潇博 本以为这是一件开发商单方毁约，抬高房价的案例，但笔者从网上房地产网站查询后，却又发现了新问题：原来，在实行网上备案以前，“香港花园”的部分房源就已经销售完毕，李先生购买的这套房源是已经出售的商品房，却堂而皇之的在售楼处再次销售。为了解真相，笔者专程与李先生会面，从他提供的一些证据中，发现开发商在销售中存在的违规嫌疑。 已售房源再现售楼处 据李先生回忆，当日从售楼处选定这套房源后，销售人员顾某告之，该套房源早先已经买给了一位姓沈的客户，现在他们是受客户的委托在代理销售，并出具了一份“公证委托书”，上面写明“香港花园9号406室产权人沈某，委托香港花园开发商上海美旋房地产有限公司法人代表汪莉华，出售该套房源，特此公证！”以证明他们具有这套房产的处置权。 李先生首次听闻售楼处可以买卖二手房，对此并不了解，销售人员顾某又表示：“房子本来就是我们开发的，你有什么可以担心的，而且我们帮客户转卖房子，也不收你中介费的，很合算的。”李先生这才交纳了定金，准备签署定金合同。但销售人员顾某又表示，由于公司法人代表汪莉华不在上海，无法签定定金合同，因此只给了李先生一张收据，上面写明交款事由为“购买香港花园9号406室的定金，总价为57万元，3月份签定买卖合同”，见收据上对房源、价格和签约时间有了明确规定，李先生这才放心。但到3月初，李先生如约前去签正式合同时，售楼人员顾某打来电话，表示委托方不卖当初的价格了，由此，开出现了本文开头的一幕。 据了解，“香港花园”的开发商上海美旋房地产有限公司的经营范围中的确也包含了中介代理，但将已经完成销售的房源，混在新推房源中向客户再次推荐，本身就有混淆视听之嫌。笔者就此事致电售楼处，一位工作人员表示这位顾姓销售人员今天未上班，改天将会对此事做出解释，但截止发稿时为止，笔者没有得到任何开发商方面反馈的信息。 违约处理存在法律“盲区” 老客户通过一纸“公证书”，就可以由有中介代理资质的原开发商代为销售，转卖给其他购房者吗？这究竟是开发商为客户提供无偿服务，还是开发商参与其中的“捂房”行为，甚至是变相炒房的一种手段呢？笔者就此咨询了市房地产交易中心副主任宋唯，该负责人表示，这种情况在市场上比较少见，这套房的产权已经转让，属于二手房范畴，售楼人员在售楼处又扮演起了自家楼盘的“中介”，且得到了开发商的授意，理论上有点说不通。但按照有关规定，即使是具有中介资质的开发商，也不能做自己开发的楼盘的中介。由此看来，这种行为是存在违规的。 上海申房律师事务所袁晓东律师也认为，开发商帮助老客户卖房，无疑增加了自身销售的人力、物力，其愿意通过这样操作而不收取费用其目的所在也值得商榷。像李先生这样以交付定金作为之后签订房地产买卖合同的担保的行为，是应当受到法律保护的，委托销售的原购房人违约的，应当承担双倍返还定金的责任。 此外，上海市高级人民法院民一庭庭长邹碧华再分析原因时表示，目前很多房产恶意违约行为的出现，就是违约成本太低。即使承担违约责任后，违约方仍有很大的利益空间，就自然违约了，这是一个“盲区”。因此，对于房产交易中的恶意违约的行为，不仅应该双倍返还，还应根据市场因素的波动，考虑“可得利益”赔偿，即合同正常履行后可以实现和取得的财产利益，在违约成本中加入“可得利益”，才能有效遏制恶意毁约。本刊将就这一案例进行跟踪报道。