格拐点可能已出现 上海楼市“冰冻期”来临 （节选） 6月楼市特征 冯伟 l 房价开始明显下跌， 6月可能就是上海楼市房价的拐点，如果今后房价连续几月都在下降，上海房价进入降价周期，那么就我们可以判定6月是本轮房地产周期的价格拐点。 l 成交量继续萎缩。但下降幅度开始放缓，其中12个老城区的成交量比5月有所回升。 l 楼市继续供大于求。短期内这种现象将很难改变，而且随着年底上市高峰的来临，楼市的供求可能出现更为“惊人”的比率，楼市的“无泡沫说”不功而灭。 l 市场将进入价减量平的“冰冻期”，资金窘迫的开发商应尽早推盘，精心策划、合理定价，避免挤在4季度的价格的“肉搏战”中。 说明： 1、商品住宅的统计中已剔除了车位、配套商品房以及不对外销售的动迁房等信息。 2、由于成交均价可能受各价格段成交量变动的影响，所以其表现的是成交价格的集中区间。 3、房价指数是通过研究各个楼盘价格的变动来反映楼市真正的房价涨跌情况，不会受各价格段成交量波动的影响，所以房价涨幅更要看指数。 4、统计方法、口径、对象的不同对市场研究的结论也会不同，在此提醒会员单位注意。 5、数据来源于网上房地产、上海荒岛房产工作室研展部数据库及市场调查、《荒岛报告》会员单位等 一、 价格研究 1、荒岛-上海12城区住宅价格指数 l 上海楼市价格拐点可能已经出现 商品住宅成交均 价 单位：元 当月实际 6月 5月 6月涨跌幅 全市商品住宅均价 7582 7536 0.61% 12个老城区 9537 10187 -6.38% 7个郊区 5708 5865 -2.68% 6月上海商品住宅成交均价为每平方米7582元 6月各区域商品住宅实际成交均价 2、 各环线住宅累计成交均价 环间销售 1-6月累计住宅均价 1-5月累计住宅均价 涨幅 内环以内 17560 17545 0.09% 中内环间 12285 12330 -0.36% 中外环间 7638 7615 0.30% 外环以外 6285 6388 -1.61% 郊环以外 4403 4527 -2.74% 由于上表是累计均价，并不代表当月的实际成交均价，透过上表并结合以往月的数据我们可以得出这样的结论： 1、 各环线间的均价涨跌交替，价格仍呈僵持状态。 2、 内环内的房价依然坚挺，但从今年各月的累计涨幅分析，已经出现下降的趋势，本月涨幅仅0.09%，可以预计，在全市房价下调的大背景下，内环内的房价并不能“挺”多久，而作为上海房价的标杆区域，只要内环线内的房价下跌，那么，整个楼市的价格大战将展开，而且内环内价格虽然是上海各环线间跌得最晚，但跌幅将是更大的区域。 二、 供应量分析 商品住宅新增供应继续缩水 三、 成交量分析 l 商品住宅成交面积与套数 6月 12个市区 7个郊区 合计 成交面积（万/平方米） 30.16 31.46 61.13 成交套数 2629 3107 5736 12个老城区的成交量“回暖” 6月全市商品住宅成交面积为61.13万平方米，比5月略减了8.65%，其中12个市区的成交量上升了16.58%，成交量开始回升。而7个郊区的成交量却下降了23.36%，使全市的商品住宅成交量继续下降。 四、 供求分析 5月 6月 商品住宅供应量 143.69 127.11 商品住宅成交量 66.93 61.13 两者之比 1：0.47 1：0.48 l 市场供大于求依旧严重，上海楼市已经进入“冰冻期” 五、 市场研判 本月的房价指数出现了明显的下跌，而从市场的表现来分析，低开平走、低价促销的手段已经开始出现，特别是大华、闸北城投等大公司已经在低价促销，可以预计下阶段上海楼市价格往下走的可能性非常大，所以，我们认为，2005年的6月将是上海这一轮房价周期的拐点，当然，这需要今后几个月房价走势数据的支撑。 成交量开始稳定至少可以说明两个问题： 1、楼市不同于股市，中国人拥有自己的房子才算有家的观念以及结婚必须有婚房的习俗，决定了楼市永远存在着刚性需求，所以通常而言，只要性价比合理，总会有人买，“买涨不买跌”的理论只是相对的。但凭什么让你楼盘的销售速度比别人快，这就需要营销“技术”了。房产策划的第二春来临了、市场研究的第一春也将“开花”。 2、成交量的稳定以及价格的下跌预示着上海楼市将步入最艰难的“冰冻期”。如果没有利好政策的出台，这个时期的长短取决于房价回归程度、经济发展速度、收入增长幅度以及营销策划力度等各项因素，度过这段时期，对于整个产业而言只有坚持，对于个案而言，更需要策划人的努力。 7月的上海还将是高温不断，但对于楼市却还是“寒冬”。可以想象，如果大家都在第四季度开盘，市场供应的聚增就是竞争对手的聚增，促销策略有可能演变为赤裸裸的价格“肉搏战”，届时在市场价格普降的基础上，价格优势已很难体现。所以我们应该抓紧时间，调整营销策略，提高项目的品质、增加产品的附加值，争取在8、9月，提前“破冰而出”。 6月上海商品住宅交易一览 （面积：平方米，均价：元/平方米） 区域 均价 已售面积 已售套数 总销金额 卢湾 21688 5303 38 115014435 长宁 18522 3692 28 68383224 静安 18045 1075 8 19398375 黄浦 15737 9427 68 148352699 徐汇 13139 18206 175 239208634 虹口 12114 6680 62 80921520 杨浦 9592 3376 34 32382592 闸北 9343 7627 61 71259061 浦东 9044 114591 1054 1036361004 普陀 8617 12248 106 105541016 闵行 8463 80946 623 685045998 宝山 7146 38471 372 274913766 南汇 6621 16460 112 108981660 松江 6503 66889 432 434979167 嘉定 5815 163525 2026 950897875 青浦 5284 26373 192 139365447 奉贤 5124 20029 145 102628596 崇明 3083 4896 42 15094368 金山 2660 16398 158 43618680