区域市场 闵行区  价格指数首次下跌，房价高涨得以控制  供求比严重失衡，低价盘需求旺盛  漕宝路板块竞争激烈，高价盘成为供应主力  土地执法快速反应机制促进土地市场健康发展 价格指数分析 价格指数首次下跌　房价高涨得以控制 图表显示，2005年二季度，闵行区住宅价格指数为1099.51点，比上季度下跌了9.2个百分点，减幅为0.83%，同时这也是近一年来闵行价格指数首次出现下跌。由此可以看出，在整个楼市进入全线盘整的情况下，二季度闵行区房价不再一路高涨，其上升势头得到有效地控制。 虽然下跌幅度相对有限，但证明了上半年政府出台的一系列政策及措施效果显著，对于平抑房价和调整供求等方面起到了积极的调控作用。可以预测，在没有更多刺激需求的利好因素出台之前，下季度闵行住宅价格指数将持续下跌，届时房价下跌幅度将更加明显。 网上房产分析 供求比严重失衡　低价盘需求旺盛 2005年二季度，闵行新盘总销面积为28.38万平米，成交面积为4.48万平米，平均销售率仅为16%；二季度闵行新盘总销套数为2500套，成交套数仅为334套，成交金额为4.25亿元，成交均价达每平米9487元，与上季度8690元的均价相比，涨幅达9.17%。 2005年二季度闵行新盘成交统计（截止6月底） 楼盘名称 总销面积　　单位：平米 可售面积　　单位：平米 销售率 总套数 成交套数 换手率 成交均价　　单位：元/平米 银都名墅二期 4985 2408 52% 18 7 44.44% 13280 金榜家园 8669 3576 59% 75 43 8.00% 5028 新浦江城 9353 1157 88% 39 34 8.15% 15778 剑桥馨苑 4581 2523 45% 36 15 27.78% 6951 九歌上郡 92881 84394 9% 842 76 16.39% 11117 虹鹿小区二期 7694 7489 3% 82 2 0.00% 15000 大上海国际花园三期 15759 14243 10% 98 11 8.16% 9535 夏朵小城二期 33052 27311 17% 324 58 1.98% 5504 品翠苑三期 29559 19931 33% 120 78 48.80% 6348 金汇豪庭 69992 68665 2% 835 10 0.12% 12980 好世麒麟园 7297 7297 0% 31 0 0.00% 15000 汇总 283822 238994 16% 2500 334 14.89% 9487 数据显示，二季度闵行新盘供应量显著上升，总销面积达28.38万平米，与一季度仅11.05万平米的总销面积相比，大幅增加了17.33万平米；相比较而言，新盘成交情况持续低迷，虽然本季新盘成交面积上升至4.48万平米，但与上季度相比，仅增加了约7000平米的成交量，形成了供求之间鲜明的落差。 供应量的成倍上升与成交量的止步不前之间的强烈反差造成了供求结构的严重失衡，二季度住宅供求比仅为1：0.16，受到整体销售情况不佳的影响，本季大多数新盘特别是高价盘在销售方面面临不同程度的困境。如虹鹿小区二期、大上海国际花园三期、金汇豪庭等高档公寓的季度销售套数仅在10套左右；与此同时，银都名墅二期、好世麒麟园这2例别墅物业同样销售不畅，而后者至今尚无销售记录。但值得一提的是，同样作为高档物业的新浦江城则以88%的销售率成为本季热销楼盘，在首批上市的39幢独立别墅中，已售34幢，其成交金额占到季度新盘成交总额的三分之一。总体而言，二季度低价盘的销售情况明显好于高价盘，特别是位于老闵行板块的2例自住型物业品翠苑三期和夏朵小城二期，成交套数分别为78套和58套。 新盘市场分析 漕宝路板块竞争激烈　高价盘成为供应主力 2005年二季度，闵行新盘市场逐渐升温，共有11例新盘上市，占全市新盘总量的15%，与上季度仅3例出盘量相比，增加了8例；但与去年同期相比，则减少了5例。由此可见，在经历了一季度的供应淡季之后，二季度闵行出盘量显著增加，但由于受到政策面的影响，需求市场反映冷淡，从而导致了供过于求的局面。预计下季度还将有一大批新盘面市，届时各个楼盘之间的竞争将更加激烈。 从物业类型进行分析，本季别墅物业集中推出，改变了一季度无别墅上市的局面，共有3例别墅物业推出，其中银都名墅二期和好世麒麟园为纯别墅物业，总价在400-500万元之间；而新浦江城为公寓与别墅混合物业，是作为“一城九镇”之一的浦江镇首例大型住宅项目。相比较其他2例别墅物业，新浦江城的销售情况最佳，销售率达到了90%左右。 从板块分布进行分析，二季度南部区域供应充足，中部区域异军突起，北部区域个案支撑。共有7例新盘集中于南部区域，分布于老闵行、浦江镇、虹梅南路、北桥、颛桥等5个板块内；中部区域推出3例新盘，并且均位于漕宝路板块内；北部区域出盘量较少，仅1例新盘即虹鹿小区二期位于虹桥板块。值得关注的是，本季三大板块新盘放量，即漕宝路、老闵行、虹梅南路板块，其中漕宝路板块集中推出大上海国际花园三期、九歌上郡、金汇豪庭3个楼盘，成为本季供应量最集中的热点板块。 从售价进行分析，二季度高价盘成为绝对的供应主力。每平米7000元以下的低价盘仅占2例，即位于老闵行板块的品翠苑三期和夏朵小城二期，每平米售价分别为6400元和5700元；每平米7000-10000元的中价盘占3例，即金榜家园、剑桥馨苑和大上海国际花园三期；相比之下，每平米10000元以上的高价盘占6例之多，高价盘供应比重的上升成为本季新盘售价高企的主要原因，其中新浦江城以每平米15800元的开盘均价成为本季新盘售价之最。 市政规划分析 土地执法快速反应机制促进土地市场健康发展 5月14日，闵行区房地局召开全区土地所长会议暨土地执法研讨会，从加大巡查力度，建立长效管理机制着手，形成全覆盖、有效力的土地执法快速反应机制。 这次会议要求土地执法作为土地行政管理的保障必须加强，要有计划、有组织、有责任、有考核地抓好基层动态巡查工作。对22种违法用地行为要依法严肃查处，既要查事又要查人，既要追究行政责任又要追究刑事责任。同时，闵行区今年将对存量土地，在核查的基础上制定集中使用的措施，对闲置土地，进一步深入调查；做好土地利用总体规划调整的各项准备工作；确保200万配套商品房项目的土地供应；妥善解决征地和拆迁方面的突出矛盾，在维护群众利益的基础上，加快发展。 点评：近两年来，房地产投资开发过热，再加上土地资源稀缺，土地成为政府和开发商头等关注的大事，国土资源部相继出台了一系列对于土地监管的政策及措施，对于土地市场的健康运行起到保驾护航的作用。闵行作为全市新盘供应量相对集中的大区之一，制定相应地土地管理机制显得尤为重要。 后市展望 在中央及地方政府一系列“组合拳”的调控和打压之下，二季度全市住宅市场受到重创，闵行楼市同样不能幸免，主要表现在：一、价格指数下跌，虽然跌幅仅为0.83％，但这是一年以来价格指数首次出现下跌，标志着楼市进入调整期。二、供求比严重失衡，本季住宅供求比为1：0.16，需求量远远低于供应量，供过于求局面凸现。三、销售率节节败退，除了个别楼盘之外，大多数新盘均遭遇到销售“瓶颈”，开发商们面临巨大的销售压力。 在经历了二季度较长时间的盘整和观望之后，预计下季度，市场观望气氛将得到一定程度地改观，但如果购房者的购房热情没有完全释放出来，而开发商迫于资金、人气、市场等方面的压力，一旦出现价格松动，对下半年的房价走势必然产生相当大的影响。 浦东新区  指数下跌，调控对楼市影响力凸现  供应量继续萎缩，销售呈现百米跳水  多个板块同时发力，大三林板块逆市飘红 荒岛指数分析 指数下跌，调控对楼市影响力凸现 从价格指数走势可以看出，在房价指数持续上升的走势下，2005年二季度突呈下降趋势。二季度，价格指数为1229.31点，与上季度相比，下跌了2.6％，但在12个中心城区中，跌幅相对较小。 毫无疑问，价格指数的下跌与3月份起的政策调控密切相关，在其影响下，浦东楼市与全市整体走势一样：观望者增加、楼盘销售趋缓，部分楼盘甚至出现一套难卖的现象。从一套难求到一套难卖，巨大的落差表明了市场跌落至低谷期。 二季度，浦东区域均价为每平方米10547元，与一季度时相比，也有8.65％的降幅。 虽然浦东指数有所下跌，但从数据上看仍维持在较高的水平线，这与浦东的产品特征密切相关。作为楼市开发的重点区域，浦东汇集有高、中、低档的各类型物业，同时，有产业的支撑，有利好消息的直接带动，有自住型客户的有效需求，因而浦东受影响的幅度相对较小。当然，也应看到一些板块内的楼盘出现了降价出售的局面，如北蔡板块的大华锦绣华城、单价下跌了3000元，此外还有仁恒河滨、证大家园、联洋花园·西香苑等等楼盘，价格都出现了不同程度的下跌，这直接左右了浦东价格指数的走势。 网上房产分析 2005年二季度新盘网上数据汇总表（截止6月底）　　　　　单位：平米、套、元 楼盘名 在售总面积 当前可售面积 销售率 总套数 当前成交套数 已售房屋均价 欧泊圣堡苑 28192 25528 9.45％ 105 10 13657 晓园 50730 39440 22.26％ 250 55 17964 曙光东苑 18172 15019 17.35％ 138 23 7384 爱法小天地 9403 8274 12.01％ 122 9 17422 环球翡翠花园 19560 941 85.89％ 106 91 14062 未来域城 32333 7062 78.16％ 268 211 9323 东方明珠国际公寓 22901 20732 9.47％ 240 23 11679 逸墅新苑 1634 1196 26.81％ 8 3 9800 华邦佳苑 4004 2369 40.83％ 50 22 5500 东都豪苑 7261 4744 33.52％ 96 31 4988 上南翡翠苑 22359 18335 18％ 198 36 9600 统计 216549 143640 33.67% 1581 514 11034 供应量继续萎缩，销售呈现百米跳水 二季度，浦东共推出新盘11例，仅与一季度供应楼盘数持平，与去年同期相比，减幅也达到了40％。新盘供应的减少可以看作是开发商在谨慎推盘，也可以看作是市场不景气的压力迫使开发商降低了推盘速度。 二季度新盘共纳入网上销售面积约21.65万平米，与上季度相比，减少了34.89％，同时，在政策影响下，需求市场也出现了大幅萎缩，新盘平均销售率33.67％，仅有一季度时销售率的一半水平，这表明了浦东市场的成交跌入低谷期。 从上表的销售率分析，有部分楼盘仍取得了较高的去化，如环球翡翠花园、未来域城、华邦佳苑、东都豪苑等等。其中，位于大三林板块杨高南路区域的楼盘在二季度表现抢眼，一方面供应相对集中，另一方面销售去化较快，这也表明了受世博直接影响的大三林板块抗震性较强。 从个案看，新盘价格较前期楼盘的价格定位基本是平开平走，价格起落不大，如未来域城虽然价格达到了每平方米9300元，但其品质也相对较高（如按2004年市场预计，该案开盘价约定位于每平方米10000元），低开平走使得该案以较高的性价比入市，这也是其销售率突出的重要因素之一。 在此，本报告提请开发商注意：今后一段时间内，楼盘自身的品质、较高的性价比将成为楼盘夺取自住型客户的重要保证。 二季度，新盘成交均价约每平方米11034元，与上季度相比，减幅达到了4.45％。造成新盘成交价格下跌的原因：一是万元以上高价位楼盘的减少（一季度7例，二季度仅5例），二是供应板块的转移，高价位板块楼盘减少。 新盘市场分析 二季度，共推出新盘11例，与一季度新盘总数相等。但从分布区域看，几大热点板块都有新盘推出，其中大三林板块成为供应的主力，并取得较好的去化。此外，高价位物业的供应量相对缩水，中价位及中高价位物业有所放量，从而表明了适合自住型客户需求的物业成为市场的热点。 多个板块同时发力，大三林板块逆市飘红 与一季度相比，二季度浦东几大热点板块均有楼盘推出，如沉寂数月的大三林板块、南浦大桥板块等等。而上月供应较为火爆的碧云板块也保持了一定的供应量。 大三林板块在二季度共推出3例新盘，即未来域城、环球翡翠花园、上南翡翠苑，3例楼盘的推出使得大三林板块重入热点板块的行列。而3例楼盘较高的销售率也表明了大三林板块的吸引力，作为世博利好直接影响下的世博板块无疑是浦东乃至上海最具抗震意义的板块，交通、配套等等多方利好有力地支撑着近万元的房价，加之所推楼盘品质相对较高，产品特色鲜明，从而引发了业内外人士的关注。 公寓住宅比重锐减，混合型物业增加 二季度，普通公寓所占比重约67％，与一季度时相比，纯别墅物业的供应量有所增加，逸墅新苑、欧泊圣堡苑等别墅的入市，使浦东继续在别墅市场占有重要的地位。在混合型物业方面，大三林板块环球翡翠湾的入市填补了一季度时的空白，并取得了较好的销售率。别墅及混合型物业的放量与本报告一季度时的预测是相一致的。但在目前市场不景气的情况下，混合型物业及别墅物业的供应将会维系在较低比重，而普通公寓将是住宅市场的热点，这也是与自住型客户需求的要求相一致的。 低端物业退出市场，中高端物业成供应主力 相比较一季度，二季度浦东的高档物业大幅缩水，售价每平方米15000元以上的物业仅有3例，占新比重的约25％，与上季度相比，减幅达21％。在高档物业缩水的同时，每平方米5000元以下的物业同样没有新盘供应。由此可见，调控下高档楼盘供应减少与自住型客户需求的增加趋势是相符的 市政规划分析 从二季度的楼市可以看出，位于利好比较直接的板块内的楼盘竞争力较强，如大三林板块内的上南翡翠苑，价格也相对比较稳定。而世博动拆迁工作的开展，无疑更增强了其抗跌性。目前，有确切消息指出，2010年前浦东大三林板块的上南区域将建成五条地铁（5、6、7、8号线和城市快速铁R3线）、二座大桥（南浦、卢浦）和二条隧道（打浦隧道复线和西藏南路隧道）、一条磁悬浮列车（浦东机场－世博会浦东滨州路东明路入口－上海南站－松江－嘉兴－海宁－杭州）、一条全新的商业中心步行街（昌里路--昌里东路）等建成贯通。此外，中环线（华夏西路延伸至浦西上中路）也将建成。 在相关配套方面，原环球影城用地将建成上海市最大的生态绿化公园，在上南路中环线路口还将建成一个CDB商业办公写字楼中心，一个世博会高级医院（世博医院）、一条景观游艇河道（川扬河）。 后市展望 二季度作为政策调控后最为的转折期，其走势表明了市场正步入低谷，市场供应与市场需求均大幅度下降，预计三季度市场供应量可能会有小幅上涨，市场成交在在没有后续政策的影响下，也会有小幅放量，但价格仍有可能小幅下降，特别是降价现象有可能继续，市场仍将处于低谷期。而目前在售的楼盘中，大三林板块的楼盘市场机会较大，此外，从预热盘市场看，碧云板块将会推出多个小户型物业，值得关注。 静安区  政策出台影响楼市，价增量减情况明显  新盘上市数量减少，高价、政策影响去化  两条马路改造中，区域将新增住宅地块  人民币升值是机会，价格松动可使成交量复苏 荒岛指数分析 4月拉动整季指数，政策出台控制涨幅 　　 2005年二季度住宅价格指数为1396.97点，较上一季上扬了9.09％，可见静安区第二季度的整体住宅价格尚未受政策影响。但从二季度指数涨幅变化分析，呈现出逐月下降的态势，时至6月指数的涨幅仅为0.5％，可见政策对静安区的住宅价格的影响并不明显，但是通过此次的政策调控，涨幅已经得到了控制。 网上房产数据 后续楼盘成为供应主力，豪宅级楼盘拉动区域均价 （网上新增供应量一览　　截止6月30日） 楼盘名称 纳入网上总面积 已售面积 可售面积 销售率　（面积） 总套数 换手率 成交均价 静安豪景苑 14700 1875 12825 12.76% 115 13.91% 26333 从本季度纳入网上的新盘分析，仅有1例静安豪景苑，与上季相比减少1例，总建筑面积以77.70%的大幅度下降，分析原因除了静安区自身住宅项目较少外，也受到一定程度政策影响。一方面政策出台后开发商也对整个楼市进行观望，由于对市场价格的沉浮把握不准，不敢冒然上市；另一方面市中心的高价位楼盘上市受到政府的控制。 作为后续盘，静安豪景苑与早期推出均价每平方米17000元的房源相比，此次推出的均价每平方米26500元，虽为装修房但价格上调幅度仍较大。由于受制于价格及政策出台的原因，该案的销售情况并不佳。 二季度静安区均价为25008元，较上一季度以36.72％大幅上扬。造成均价大幅上扬的主要原因是本季度成交量较少，但都集中在静安豪景苑、静鼎安邦等豪宅级楼盘中，所以造成了区域均价的大幅拉升。 新盘市场分析 成交量受政策影响明显，豪宅市场需求依然存在 此次新推出的静安豪景苑开盘恰逢政策频频出台后的4月，所以此次开盘没有出现以往开盘一周便销售过半甚至售完的现象，相反整个季度仅售出15套。并且该案每平方米26500元的价格较高，使其本身的销售阻力就较大。虽然形势不容乐观，但是从中价位无实现成交，而高价位房却有成交分析，可见在政策频频出台的背景下，该类高价位楼盘还是存在一定的需求，关键在于如何寻找到楼盘的目标客户以及产品定位满足目标客户的实际需求。 规划分析 句容路、新丰路进行改造，弹丸之地新添住宅用地 从静安区规划局了解到，近期已开始对句容路、新丰路开始拆迁，将会对这两条马路进行改造。等到改造工程竣工，句容路将会拓宽至16米宽，新丰路将会拓宽至15.2米。静安目前可用作住宅开发地块很少，而此次句容路拆迁后将会规划成住宅用地，虽为弹丸之地但也为住宅项目添砖加瓦。 后市研判 人民币升值是机会，价格僵持使成交量难有突破 目前人民币已升值2％，这必将吸引博汇率升值的外来投资者的眼光，而内环线内高档楼盘会成为此类投资客的首选，这对静安区的楼盘而言无疑是一种机会。虽然央行已申明短期内不会再调整，但从长期来看仍有人民币升值的可能。 目前静安区的房价丝毫未受到政策的影响，但是从其成交量的大幅下滑可以看出市场处于低迷期。政策出台后上海已有不少楼盘价格已开始松动，并且这些楼盘的成交量有所复苏，静安区内在售楼盘的价格若不进行调整，预订其销售量难有突破。 黄浦区  高价位楼盘降价影响，区域房价指数跌幅较大  低价位房源成交占主导，拉低新盘均价  新盘住宅大幅放量，办公、商铺不甘落后  赢得市场，降价出售是良方 价格指数分析 高价位楼盘降价影响 区域房价指数跌幅较大 从指数上看，本季度黄浦区住宅指数为1076点，经历上季度的高涨后，本季度大幅下降，降幅达5.15%。 区域内高价位楼盘价格下跌是导致区域房价指数下跌的直接原因。二季度中期开始，中福城三期、金日世家玉兰苑和太阳都市花园等一批高价位楼盘价格下跌，如太阳都市花园的跌幅在每平方米1000元左右。黄浦区在售楼盘较少，部分楼盘价格的下跌直接影响区域房价指数的下跌。分析认为，黄浦区在售楼盘多为尾盘，为避免政策影响，在5月份开发商为快速脱手，因而采取降价出售。 网上房产分析 低价位房源成交占主导 拉低新盘均价 各楼盘网上数据一览表（截止6月底） 楼盘名称 总销面积（㎡） 已售面积（㎡） 销售率 总套数 已售套数 换手率 成交均价（元/㎡） 耀江花园二期 22800 2600 11.4% 215 26 2.79% 25455 上海滩新昌城 15600 700 4.5% 133 6 12.03% 21926 长峰馨园 71900 9700 13.5% 572 107 1.22% 15000 总计 110300 13000 11.8% 920 139 5.35% 17464 2005年二季度，黄浦区新盘市场每平方米的成交均价为17464元,比上季度下降了21%。 2005年二季度网上新增商品房为3例。总供应面积11.03万平方米，比上个季度增加了近50%，回归到去年四季度的新增供应水平。已售面积为1.3万平方米，销售率仅为11.8%。 从网上数据来看，黄浦区二季度上市房源有以下几点特征： 销售速度滞缓 本季度新盘房源销售率仅为11.8%，与上季度新上市房源近100%的销售率相比落差较大，如金外滩花园推出后即售完，分析认为，为规避新政出台的影响，商家纷纷赶在6月1日前上市，如耀江花园二期和上海滩新昌城在5月份上市，但是政策对买方市场已经产生了较大的影响，销售情况不甚理想。长峰馨园没有赶上这列快车，在新政出台后上市，似乎有着13.5%的销售率已经遥遥领先了，但是出售的房源中大部分是动迁房。 供求关系开始逆转 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 供求比 1：1.14 1：1.48 1：1.38 1：16.5 1：0.067 1：0.12 上表为1-6月黄浦区的供求关系，从表中可见，黄浦区的供求关系严重失衡，一季度是求严重大于求，4月份余热未退，求大于供的现象愈加严重，供求比高达1：16.5，5、6月份供求关系开始逆转，供大于求现象又过于严重。高价位的新盘成为“烫山芋”，很少有人问津，一季度火热的局面在二季度已经不复存在。 低价位房源成交占主流 拉低新盘均价 在3例新盘中，耀江花园二期的成交均价最高，均价每平方米25455元，但是成交量较少，仅占总成交量的1/5，其次是上海滩新昌城，每平方米均价21926元，成交量仅为700平方米，而成交价格最低的长峰馨园（每平方米15000元）成交量最多，占总成交量的4/5左右，从而拉低了新盘的均价水平。 新盘市场分析 新盘住宅大幅放量 办公、商铺不甘落后 2005年二季度，黄浦区的新盘市场较为可观，有3例新盘上市，3例新盘分别是上海滩新昌城、耀江花园二期、长峰馨园，从而突破一季度新盘数量为零的冷清局面。从物业类型上看，本季度除住宅物业有大量新盘推出外，商铺、办公等物业也大幅放量。共有3例办公楼和3例商铺上市。办公楼包括旺角广场、金天地国际大厦和黄浦星座，商铺包括上海滩新昌城商铺、中福城商铺和金天地国际大厦商铺。 新政影响凸显 楼盘降价出售 二季度成交量较多的长峰馨园拉低了新盘均价水平，预热期间号称均价在每平方米20000元以上，但据网上房产交易数据显示，二季度该楼盘的实际成交价格为每平方米15000元（除去部分动迁房成交价格），价格跌幅在每平方米4000元左右，有着近10000平方米的成交量，将区域均价拉至较低水平。与此相反，上海滩新昌城和耀江花园二期的成交量寥寥无几，可以预计，随着买方观望气氛的逐渐浓郁，在开发商摒不住的情况下，区域楼盘价格将会呈现不同幅度的下降。 市政规划分析 作为黄浦区现代聚居区之一的董家渡路规划已经完成，未来董家渡路将成为集居住办公为一体的现代聚居区。按照规划，以中山南路至董家渡路为界分两部分：西北侧以居住功能为主，中山南路以西地区规划为高档居住区，居住区内将安排完善的配套服务设施。另外，商业中心将位于中山西路西侧与董家渡西侧，并沿董家渡路向西延伸。而中山南路以东、董家渡路以南地区，将结合已建成的办公区，规划形成以商业、办公、文娱、展示等为主要内容的地区公共中心。 根据黄浦区的城市规划，外滩风貌区将向南延伸至人民路、新开河路，东临黄浦江，北至延安东路，西到河南中路，总用地面积约28公顷。其中，金陵东路以北和四川南路以东规划为商务办公、金融贸易为主的区域；金陵东路、四川南路西南部分规划为中央商务区配套的高档服务性公寓和酒店；中山东二路以东为滨江休闲旅游区。 中央商场将“变身”历史风貌区，改造工作已经开始。改造中的中央商场区大致区域为南京东路－四川中路－九江路－江西中路。对中央商场商区的改造，将遵循“保持原貌”的原则，该商区中的几幢历史保护建筑将完好保留其原有的建筑特征，并进行“修旧如旧”的改造，同时引入一些世界一线品牌的专卖店，其装修将体现海派和经典特征。另外，在中央商场商区中还将建具有海派风情的酒吧和高级酒店，体现老上海的优雅味道。 作为步行街的延伸，南京东路至外滩段将打造为T型高档商街。和平饭店南楼和北楼日前正在和路易·威登和迪奥谈判，希望这个经典老酒店能开辟出这两个大名牌的旗舰店。另外，惠罗公司也将转型为品牌经营。外滩已形成了“外滩系列”，当外滩3号中出现了阿玛尼、外滩18号中出现了杰尼亚、卡地亚的旗舰店后，外滩6号也将用大牌D&G来压阵。 后市展望 赢得市场 降价出售是良方 面对冷清的市场，长峰馨园上市价格打了许多折扣，因而得以在需求市场上占有一定的份额，而价格高高在上的耀江花园二期和上海滩新昌城却门庭冷落，所以说高价位楼盘要想尽快出售，降价出售无疑是一剂良方。经过去年四季度和今年一季度的飙涨，黄浦区每平方米20000元以上的楼盘比比皆是，以金外滩花园为例，目前售价是每平方米26000元，而去年11月份的价格仅为每平方米18000元，涨幅高达44%，降价空间可谓大矣。 徐汇区  受政策调控影响，指数涨势趋缓  新盘上市进一步减少，去化速度缓慢  吸引消费者之手段，降价出售是首选 价格指数分析 政策调控影响 指数涨势趋缓 从徐汇的价格指数看，徐汇区二季度比一季度上升了4.42％，达到了1312点，再创历史新高。但从涨幅上看，从2005年一季度开始呈直线式下滑。 本季度受一系列政策调控影响，楼盘价格有升有降，部分楼盘价格下跌，如天元襄阳公寓，徐汇新城等都有每平方米1000元的降幅，但个别楼盘价格仍大幅上涨，如环龙新苑4、5月份都有一定的价格上涨。然而受市场观望气氛的影响，价格上涨的楼盘交易量将萎缩，价格下降的楼盘在交易量中将占主导，预计三季度的房价指数将更加趋缓，甚至可能出现负增长。 网上房产分析 截止6月30号各楼盘网上数据一览表 楼盘名称 总销面积（㎡） 已售面积（㎡） 销售率 总套数 当前成交套数 换手率 成交均价（元/㎡） 襄阳秋邸 13500 3300 24.4% 96 24 3.1% 22547 明丰新纪苑二期 13100 9700 74.0% 132 100 12.1% 8590 总计 26600 13000 48.9% 228 124 7.6% 12133 2005年二季度，徐汇区新盘市场每平方米成交均价为12133元。 上表显示的是2005年二季度徐汇区各新盘的销售情况，在网销售新盘为2例，比上季度减少1例。总供应面积1.3万平方米，与上季度相比，呈大幅度下降，降幅达31%。当前可售面积为1.36万平方米，新盘的销售率仅为48.9%。新盘成交均价为12133元，与上个季度相比，小幅下降6.5%。 从网上数据可见，徐汇区的新盘市场呈现以下几个特征： 一、销售速度明显趋缓 截至6月底，季度新盘仅去化一半左右，与一季度近100%的销售率相比，新盘去化速度明显趋缓，调控政策对市场产生了较大的影响，买方市场观望气氛较浓。 二、高价位楼盘难去化 低价位楼盘占据楼市一隅 从上表的数据可见，二季度仅有2例新盘上市，其中位于大木桥板块的襄阳秋邸价格较高，截至6月底销售率仅为24%；与此相对的是，价格较低的明丰新纪苑二期均价仅为每平方米8611元，截止6月底销售率竟高达74%。 三、投机减少 自住占主导 从换手率上来分析，二季度呈现大幅度的下降，平均换手率仅为7.6%，襄阳秋邸的换手率仅为3.1%。可见受政策影响，投机客明显减少，自住需求成为主导。从价格上也可以看出，位于中环线地区的明丰新纪苑二期以其较低的价格吸引着大量的自住者，所以在市场观望气氛较浓郁的情况下仍保持了较高的销售纪录。 从目前市场的反映来看，6月1日的新政对市场产生了较大的影响，需求市场明显受抑，买方观望气氛较浓郁，但不可忽视的是价格较低的楼盘或性价比较高的楼盘仍存在一定的刚性需求，明丰新纪苑的销售情况证明了这一点。 新盘市场分析 新盘上市进一步减少 去化速度缓慢 2005年二季度，徐汇区共推出2例新盘住宅，较上季度减少了1例出盘量。从各楼盘的供应套数来看，房源供应量仍较少，都在100套左右，然旺盛的市场需求已经成为历史，以往新盘100%的销售率不复存在，去化速度开始缓慢运行。与此同时，商浦、办公物业较为沉寂。本季度仅有一例环龙新苑商铺上市，且体量较小，仅1400平方米。 热点板块分析 徐家汇中心板块—品质攀升 价格高位运行 徐家汇中心板块近年来推出楼盘较多，从去年三季度的鼎园到四季度的丝庐花语，到今年一季度的环龙新苑，再到二季度的襄阳秋邸，新盘不断推出。受地段的影响，楼盘品质得到提升，板块内楼盘价格也不断上涨，目前各楼盘价格都在每平方米20000元以上。二季度新盘襄阳秋邸的均价也是高达每平方米24000元。堪称价格之最的在售楼盘鼎园价格涨幅惊人，开盘时鼎园的均价仅每平方米20000元，而目前均价已达到每平方米34000元，一年时间价格涨幅达70%。 华泾版块—潜力板块，价格合理 华泾板块位于徐汇的最南段，离市中心距离最远，但靠近徐浦大桥，交通便利，目前在售楼盘主要有徐汇新干线（明丰新纪苑二期）在售，均价每平方米8600元，价格相对较低，房型面积控制合理，两房77-92平方米，三房113-122平方米，购房者多以自住为主，客户主要来源于周边的居民。 市政规划分析 徐家汇是上海城市的副中心，经过近几年的建设，徐家汇副中心已经初具规模。但在这些成功的背后，也有一些不足，譬如广告设置、夜景灯光等没有很好的设置指导准则。因此，结合徐家汇中心广场地下综合改造的契机，徐汇区城市规划管理局委托德国SBA公司编制完成了《徐家汇中心广场广告阵地与夜景灯光设计》。 该设计以整体的灯光设计和夜景透视研究为主，重点探讨了徐家汇广场今后广告设置的位置与内容，夜景灯光设置方式等，从而提升徐家汇广场一流购物中心的品质，使徐家汇具有一个独特、舒适和华丽的环境，成为一个现代化的地标。 加强社区规划工作，完善社区公共设施布局。推进龙华行政事务受理中心项目建设，创造条件推进康健、长桥街道5大中心建设，以及完善落实湖南、田林、华泾3个试点街道的与居民生活密切相关的社区行政中心、社区警务中心、保障服务中心等公共设施体系。 着力推进六大功能区域的功能开发和建设。完成徐家汇地区大宇地块城市设计导则编制和完善徐家汇综合交通和地下空间利用方案论证，编制完成宜山建材装饰中心地块城市设计导则工作；完成南站核心地区城市设计导则编制和4号地块修详工作；完成龙华历史文化风貌保护区保护规划的编制；6月完成枫林生命科学园区控制性详细规划以及交通规划；完成小闸镇地区城市设计导则，完成建设项目的规划方案。重点是配合外环500米绿化带建设，搬迁并拆除建工集团属下搅拌站的违法建筑，同时配合街道创建文明小区，对居住区进行综合整治工作。 后市展望 吸引消费者之手段 降价出售是首选 从售价来看，价格相对较低的明丰新纪苑二期的销售价格为每平方米8611元，而去年年底推出的一期价格为每平方米8500元，在一季度各大楼盘价格快速上涨的情况下，明丰新纪源二期价格并没有预期中的大幅上升，仅维持在去年年底的价格水平，实际上是已经开始降价出售。由于价格相对较低，吸引了大批的自住消费者购买，在市场观望气氛如此浓郁的情况下，有着高达74%的销售率。因此，为吸引部分刚性需求的客户，降价出售无疑成为首选。 卢湾区  指数呈现大幅波动，政策影响成为主因  新盘供应复苏，高价位楼盘支撑区域均价  豪宅遭遇强势政策，降价销售拉动成交量  轨道交通区内增设站点，板块价值再次得以提升 荒岛指数分析 指数仍然呈现大幅波动，政策影响成为主要因素 2005年二季度卢湾区住宅价格指数为981.39点，较上季度以3.38％的幅度下降。纵观卢湾区的住宅价格指数，波动起伏一直较大，这是由于卢湾区在售楼盘较少，个别楼盘的价格波动往往代表着整个区域的价格变动。二季度正逢政策出台，整个楼市陷入低迷期，经过4月份的销售惨淡，部分楼盘如华府天地5月起马上采取降价行动，以获得销售量的复苏，并且降价幅度惊人，所以致使卢湾区二季度住宅价格指数的下滑。 网上房产分析 2005年二季度新盘网上数据汇总表　　　　　单位：平米、元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数据截止6月底 楼盘名称 开盘期 纳入网上总面积 面积销售率 成交均价 德玛公寓 4.28 7310 3.1％ 20380 淡水湾花园 4.28 11478 43.2％ 25375 伊时代酒店式公寓 5.12 8300 0 报价18900 新盘供应复苏　高价位楼盘支撑区域均价 2005年二季度，卢湾区纳入网上新盘总面积为2.71万平方米，缓解了上一季度新盘供应断层的窘境。虽然供应市场有所复苏，但是由于新政对需求市场的影响较为明显，成交量大幅降低，对于新盘的吸纳量同步趋缓，本季度纳入网上新盘的成交情况并不乐观。 二季度卢湾区住宅成交均价为每平方米29366元，较上季度上涨了14.24％。从此次纳入网上新盘价格分析，均是高价位楼盘，加之卢湾区之前推出的“上海楼王”华府天地对区域均价的支撑，使得成交楼盘集中在高价位，所以使得本季度区域均价再次上扬。 新盘市场分析 豪宅遭遇强势政策　品质、降价成为“救市稻草” 二季度卢湾新盘供应量为3例，其中2例为纯住宅产品，1例为酒店式公寓。 其中淡水湾花园的开盘报价高达每平方米26500元，淡水湾花园无论从社区规划、物业管理还是房型设计上都体现了其品质性，该案于4月28日开盘，开盘仅2天就售出43套，但是该案进入5月后的销售情况大不如前，并且该案后续推出房源以每平方米23000元的价格面市，销售套数仍屈指可数，可见目前的市场对高品质的楼盘吸纳同样需要性价比的支撑。 卢湾区的著名楼盘华府天地也在本季度推出后续供应，在新政出台后，无疑这批房源也遭遇到寒流，新房源于4月底推出，当月仅售出1套。面临销售困境，华府天地及时采取调价措施，将价格从原先的每平方米58000元调整至每平方米55000元，5月销售情况略有回升。可见，降价对购房者的心理还是有一定的影响作用的，价格调整会刺激一部分持币待购的消费者。 市政规划分析 轨道交通9号线将增设打浦桥车站 据卢湾区规划官方网站报到，轨道交通9号线东起崇明西至枫泾，全长158公里，经过肇嘉浜路、徐家汇路，中间穿过新新里。卢湾区规划局按照区领导要求，积极争取市规划局、地铁公司的支持，基本确定在新新里增设一个地铁车站，进一步为卢湾区居民出行提供便利。日前，规划局与轨道交通建设、设计及施工等单位召开协调会，商讨具体方案，力争年底开工。轨道交通9号线在卢湾区此次的增设车站将会给区域市场带来新的利好，相信对车站附近的在售楼盘以及预售楼盘的品质、附加值都将有所提升。 后市展望 政策下楼市如入山穷水尽，人民币升值突显柳暗花明 政策的出台对整个楼市都产生了极大的影响，卢湾区作为高档住宅聚集区，无论是价格还是销售速度都受到了政策的影响。成交量明显减少，而采取的降价措施虽起到一定作用，但市场并没回复到政策出台前的状态，成交量仍维持在低位运行。整个区域市场价格在跌，而成交量回升不大，长此以往整个区域市场可能存在崩盘的危险。 然而，目前中国的金融制度改革正在如火如荼的进行中，而汇率变动无疑将会是金融改革的第一步。业内普遍认为国外资金流入中国楼市的目的之一是博人民币的升值，而卢湾区的豪宅无疑是这些国外资金进入中国楼市的首选，所以若人民币汇率传出利好消息，可能是卢湾区楼市今后市场复苏的机会。 长宁区  长宁指数微幅波动，区域供应较为稀缺  在售楼盘支撑价格上涨，数据显示供不应求  市场形势低迷，后市长宁难守价格高度 价格指数分析 长宁指数微幅波动，区域供应较为稀缺 2005年二季度，长宁区指数达到1387.58点，较一季度时小幅上涨0.87％。在全市价格指数下跌的大势下，长宁区指数的微幅上调可谓独树一帜。就单月而言，自3月后，长宁的楼市仍然出现了涨跌不定的波动，但总体而言，仍维系在较高的水平。 二季度，长宁未有新盘推出，市场供应量一直偏紧，以在售楼盘的后续房源为主，如伦敦花园、古北瑞仕花园等楼盘，虽然价格较高，但由于供应的稀缺性以及区域板块的成熟度，都取得较好的销售成绩。 二季度，长宁也有部分楼盘出现价格下跌，如古北嘉年华花园、元丰天山花园等楼盘，降价幅度达到每平方米2000多元，并一度拉低了5月份的价格指数。 网上房产分析 在售楼盘支撑价格上涨，数据显示供不应求 2005年二季度，长宁区网上成交均价为每平方米20667元，比一季度上涨了17.89％。 二季度价格的上涨，主要是在售楼盘作用的结果，如仁恒河滨花园售价每平方米19800元（较4月时上涨3000-4000元左右），伦敦广场每平方米售价26000元，古北瑞仕花园每平方米售价25000元。由于中价位楼盘供应稀缺，这些高价位楼盘有力地支持了长宁区的高位运行。 二季度，长宁供需比为1：1.47，供不应求的主要原因是4月份长宁市场供应与需求同时放量，并导致较严重的供不应求现象，尽管5、6月份出现供大于求现象，但仍导致了数据上的供不应求。二季度后期同其他区域一样，也出现了供大于求的局面，开发商应当注意到这种信号。 从目前市场的形势看，各区域出现了比较严重的价格、指数双双下跌情况，在供应稀缺的情况下，长宁或许能坚持一段时间，但随着7月新盘的推出，以及观望氛围的浓烈、供大于求的持续影响，长宁区三季度的数据有可能双双走低。 区域规划分析 根据长宁区的商业规划，最近几年将重点开发、建设虹桥开发区和中山公园两大商圈，利用地铁2号线西延伸段工程的建设，长宁区“中轴线”之称的天山路将建设成为一条商业街。 天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路的商业商务段，背靠虹桥开发区，借助地铁二号线西延伸段的站口建设，使天山商业街将得到全新改造，仅古北路至遵义路段内的车站地块建设，就将新增商业营业面积10余万平方米，重点发展数码IT产业。 哈密路至淞虹路的北新泾居住区段，通过地铁北新泾站口建设，使北新泾老街旧区得到改造，旧改工程日前已经启动，这一功能段的商业设施将按社区商业的标准重新布局完善。 后市展望 二季度，由于政府对于房地产的宏观政策连续出台，导致了多数区域价格急降、指数走低，从而形成楼市拐点，长宁区在此次危机所表现出来的价格走势及波动的指数走势，表明了区域板块对于楼盘价格的影响，特别是古北板块的地段优势所形成的高尚居住区已成为了长宁楼市的支撑点。 当然，对于长宁楼市今后的走势，如果三季度供应放量以及市场销售继续疲软的话，长宁区房价又可能呈现下跌势头。 普陀区  楼市出现逆转，均价指数双双回落  受政策影响明显，供应需求同步萎缩  古浪路拓宽工程在即，沿线楼盘环境得以提升  政策影响还将持续，业界应从市场预感政策 荒岛指数分析 政策调控初见成效，在售房源降价拉动指数与均价 2005年二季度的住宅价格指数为1226.07点，较上季度以4.74％的幅度下降，降幅较为明显，此次指数下跌是由于部分楼盘受政策影响后大幅降价销售引起的，而非个别房源由于朝向、房型等原因的降价。本季度的住宅指数降价无疑真正是房价下跌的信号。 二季度的区域均价为每平方米8985元，较上季度下跌了14.34％，均价下降一方面是由于在售楼盘的成交均价有所下滑，但最关键的因素是由于本季度成交楼盘集中在中内环间、外中环间的中价位楼盘，如中鼎豪园、颐和华城等，这些楼盘的均价明显低于上月的主力成交楼盘，如内环线内的汇丽花园二期。 网上房产分析 供应与需求严重萎缩，整体市场低迷 2005年二季度纳入网上供应量较一季度以63.84%大幅下降，与此同时新盘的去化量也以78.05%大幅下滑。二季度新盘供应量与去化量的同步大幅萎缩，反映出整个二季度房地产市场的沉寂，而这一现象无疑是房地产宏观调控政策带来的影响。 　　2005年二季度新盘网上数据汇总表　　　　　单位：平米、套、元 数据截止6月底 楼盘名称 纳入网上总面积 已售面积 可售面积 销售率　（面积） 总套数 换手率 成交均价 万里雅筑 21947 2082 19629 9.5% 189 10.05% 9747 达安·春之声 19333 10393 8940 53.76% 195 21.54% 9712 汇总 41280 12475 28569 69.21% 384 - - 政策出台后买家的观望气氛从4月份开始逐步体现，并且在二季度各月中愈演愈烈。对此，开发商也采取了观望态度，在本季度未及时采取降价等救市措施，开发商也不愿意逆市而上推出新盘，所以本季度的成交量与新推量均较少。 新盘市场分析 新盘供应不畅，后续盘销售受阻 二季度普陀区的新盘仅有2例，分别为位于万里板块的万里雅筑及达安·春之声。万里雅筑的开盘报价为每平方米9700元，由于该案的开盘期正逢“5·11”房产调控意见出台，所以当季的销售情况不佳。同样是本季推出的达安·春之声，由于是4月开盘，而当时受市场影响还不明显，所以整体销售情况尚可，但值得一提的是政策出台后，该案出现退房情况。 进入4月份以来受到政策的影响，普陀区各案场不论新盘还是后续盘，都呈现出销售不畅的境况，时至5月大部分楼盘更是出现销售空白的现象，在市场如此严峻的情况下，不少楼盘开始暗暗降价，如阳光建华城、颐和华城等楼盘，其整体楼盘均价较上一季度均有不同幅度的下降以刺激销售，但下降幅度并不大，开发商尚持观望态度，期待市场的复苏。 市政规划分析 古浪路拓宽工程改善周边楼盘环境 从普陀区规划网了解到为了改善李子园地区的道路系统，方便该地区居民群众的出行，今年普陀区拟对古浪路进行拓宽改造。古浪路规划红线为35米，拓宽工程需动拆迁私房70户，企事业单位用地4万平方米，同时还根据需要新建桃浦西路雨水泵站。 目前在古浪路沿线的在售楼盘主要有两个，一个是复地太阳城联排别墅，另一个是祥和星宇花园，这两个楼盘沿古浪路沿线的东侧，并且这两个小区的品质在板块内相对较高，但古浪路东侧的路面不平、道路积水、沿线房屋破旧等给这两个楼盘带来一定的负面影响。此次的古浪路拓宽工程相信会对这两个楼盘的环境改善起到一定作用。 后市展望 政策影响还将持续，业界应从市场预感政策 二季度整个区域市场受到政策的影响，表现最为明显的是量的减少，在价格方面的变动并不明显，并且降价楼盘范围也较小。从目前的交易量分析，一直维持在低位运转，市场呈现出供大于求的态势，并且政策仍倾向于控制房价，所以预计政策对楼市影响的还将持续，并且进一步表现为价格的普遍下跌。 二季度的楼市在政策影响下可谓是速降，没有缓冲时间，然而反视这次政策的出台，其实是有所预兆的。一直以来的上海房地产增长速度快得惊人，其实是有违经济运行规律的，只是因为以较快的速度增长时间较长，被业内普遍认为是具有国情特色的房地产市场，但从2004年起一直对房地产行业不断有政策出台，虽然对市场没有起到决定性的作用，事实上已预示着终有大力度的政策出台以控制市场发展的失衡。 作为专业机构，我们将始终通过对市场现象的及时把握，通过市场现象以及结合国内的经济运行规律，来预测政策导向，给会员单位的决策提供更快、更好的信息支持。 即将上演价格大战 新上市楼盘万里雅筑于5月底开盘，并且将开盘后的滞销归因于大市环境不佳，大部分购房者持币待购，所以该案的销售惨谈。时至6月底该案开始通过各大媒体宣传降价销售的消息，一时间成为上海的知名“降价王”，而其销售情况也随即复苏。由于该案处于普陀的热点板块万里板块内，其周边在售楼盘虽然本季还未开始调价，但随着该案价格下调周边楼盘的价格也会随即有所调整，从而带动整个板块乃至区域的价格松动。下一季度的价格大战已在所难免。 宝山区  价格指数明显下跌，降价现象已经显现  需求市场严重萎缩，宝山楼市开始降温  顾村试点两个“1000万”，配套利好辐射周边楼盘 价格指数分析 指数首次下跌，优惠措施频现 从宝山的价格指数分析，宝山二季度比一季度下跌了5.16％，跌至1213.62点，自荒岛价格指数创建以来指数首次下降。分析原因：区域内高价位楼盘（每平方米万元以上）在近期均有明显降幅，如大华公园世家水岸蓝桥年初价格一度飙升到每平方米12000元，而本季度该盘成交均价仅每平方米9000元左右，降幅达到25％，共康地区的部分中高价位楼盘降幅为每平方米200～1000元。而二季度少量的成交都集中在宝山相对成熟的板块，如大华、高境、泗塘等，这些板块都存在一定的降价空间，由此导致二季度宝山价格指数有明显降幅。 结合宝山二季度市场分析，由于受到新政影响，楼市与一季度相比发生了翻天覆地的变化，需求市场瞬间萎缩导致市场迅速降温，有价无市的局面迫使开发商采取降价、打折等优惠措施挽救需求市场，由此导致本季度宝山价格指数出现下降趋势。 网上房产分析 需求量、供应量锐减，宝山楼市已显疲态 二季度新盘概况 （网上数据截止6月30日） 楼盘名称 开盘日期 供应面积(㎡) 成交均价 销售率(%) 城投世纪名城三期 4-07 17600 8741 50.6% 谷园 4-30 20500 7786 34.6% 乾静园 6-09 6700 7200 31.3% 成事高邸 6-24 12300 6700 26.8% 二季度，宝山区新盘市场每平方米的成交均价为7778元。 二季度上市新盘4个，占全市的5.33%，较2005年一季度减少6%。总销售面积5.71万平方米，较上季度减少46.4%,平均销售率37.5%，较上季度减少44%。 从各组对比数据来看，宝山楼市无论供应还是需求情况都较上个季度有明显下滑，但是新盘价格比一季度上升了6.2％，究其原因，二季度新盘和一季度新盘在区位上存在差异，一季度新盘供应和成交量主要集中在西城区板块，以顾村地区居多，二季度新盘的主要成交量集中在宝山通河板块，尽管楼市萧条，部分地区出现降价现象，但是该板块目前的销售价格普遍高于西城区楼盘，由此本季度新盘成交均价有小幅上升。 就宝山楼市而言，二季度是供应量、需求量、价格指数纷纷下滑的一个季度。宝山二季度纳入网上总供应量为35.2万平方米，较上季度下降了39%，需求量较上季度下降了56%，价格指数较上季度下跌5.1%，种种数据表明，受宏观政策调控影响，宝山楼市进入盘整期，降温现象非常明显。 新盘市场分析 两大板块平分新盘，销售进度由价格决定 2005年二季度，宝山共推出新盘4例，较上季度减少3例，占全市新盘总量的5.3%，上大板块和共康板块各有2例新盘面市。 4月宝山区推出的两例新盘均位于共康地区，分别是：城投世纪名城三期和谷园。城投世纪名城开盘价为每平方米8800元，相对于同区位楼盘价位偏高，销售率不尽人意，三个月仅为33％；谷园与城投世纪名城属于同一区域，同在地铁一号线通河新村站辐射范围内，但谷园开盘价仅为每平方米7900元，低于周边在售楼盘三湘盛世花园、城投世纪名城等每平方米近1000元，尽管如此，销售率只达到35%。说明4月宝山消费者的观望气氛已经逐渐浓厚，需求市场逐渐萧条。 5月宝山无新盘上市，6月份上大板块推出2例楼盘，分别是位于上大路的成事高邸和乾静园，为上大板块上半年仅有的两个新盘，上大板块是宝山开发力度较大的板块，去年的150万平方米超大社区经纬城市绿洲一期销售已经接近尾声，板块内成交量一直较为稳定。本季度的两例新盘在楼市整体走下坡路的情况下，销售情况相对良好。成事高邸自6月25日开盘，开盘价为每平方米6500元，7月底其销售率已经达到26.8%。乾静园与成事高邸区位相似，成交价为每平方米7200元，6月9日开盘，7月底销售率也达到了31.3%。上大板块楼盘客户一直以板块内、大华板块、乾溪新村、普陀区北部和闸北区北部为主，自住型购房者居多，且上大板块内房源价格相对于宝山其他区域偏低，所以在“冷市”的今天，板块内楼盘销售稳定实属不易。 市政规划 顾村落实两个“1000万”，周边配套将逐渐成熟 2005年，上海市配套商品房建设再次提速，年内将新开工配套商品房一千万平方米，中低价普通商品房一千万平方米。两个“1000万”的推出，将进一步满足市民的居住消费需求，确保楼市平稳发展。 宝山区率先完成市重大工程配套商品房选址工作。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”的房地产市场调控原则，在即将建设完成的顾村镇重点工程配套商品房基地的基础上进一步扩张顾村基地（顾村I号新”四高”地块、顾村II号新”四高”地块），同时增加罗店镇基地（规划月罗公路南侧、沪太路西侧），从而确保宝山区新增中低价配套商品房基地达到400万平方米。 随着顾村中低价位房和配套商品房供应量的放大，其周边配套也将逐渐齐全，顾村的在售楼盘如绿洲花园、新天地荻泾花园将受到利好。 后市研判 宝山区作为三大居住大区之一，其自住性需求的潜在客户群非常庞大，只要价格合理，需求市场将很快被激活。目前几大板块的部分楼盘均采取降价措施，需求情况有所回升，如大华水岸蓝桥、东城区的宝山六村等。预计三季度宝山推盘量将进一步扩大，价格将随成交情况的回温而保持稳定发展的态势。 闸北区  指数、价格下跌明显，降价现象浮出水面  需求市场连续3月降温，价格大战硝烟四起  中部建设景观区域，规划对中部房产有利 网上房产新盘数据 指数、均价双双下跌， （网上数据截止6月30日） 2005年第二季度的指数较一季度下跌了11.92%，这是自荒岛指数创建以来闸北区价格指数跌幅最大的一次，也是闸北价格指数的历史最低点，仅为953点。二季度价格指数可以直观的反映出闸北的房价开始下滑，新政的效用已经非常明显。从区域均价分析，二季度闸北区均价为每平方米11111元，较上季度下降了8.08%。 均价指数双双下滑，需求供应市场都出现持续低迷的情况，价格已经出现拐点，目前市场上已经出现价格下降的趋势，说明市场已经进入调整阶段，另一方面体现了政策的效应，政策调控不仅达到了遏止投资投机现象和抑制房价过快增长的目的，同时也影响到刚性需求消费者的心理。所以，出现降价现象是开发商挽救需求市场的举措。 新盘市场分析 二季度闸北新盘供应量达到了10.68万平方米，而二季度闸北区需求量仅为2.1万平方 楼盘名称 板 块 开盘时间 纳入网上供应面积 成交均价 销售率 悠和家园 闸北公园 4-28 11800 11403 43.22% 四季宜景苑 彭浦 4-09 7000 8711 55.7% 康悦亚洲花园 彭浦 5-28 23100 7152 19.9% 慧芝湖 大宁 5-13 64900 12726 11.86% （数据截止至6月底） 米，由于闸北在售楼盘基本都是新开楼盘，因此需求量即为新盘的销售量，二季度平均销售率仅为19.9％。4、5月份，闸北楼市的供应集中放量，以慧芝湖花园的体量最大，5月下旬推出的康悦亚洲花园又推出2.31万平方米的房源，无疑是在火热的供应市场更添一把柴。 2005年二季度政府出台了一系列政策调控上海楼市，上海商品住宅市场受到巨大冲击，随着投资客退出楼市，自住购房者也转入观望，由此导致市场需求骤减。从二季度新盘销售情况来看，仅有性价比较高并且位置相对偏远的四季宜景园销售率超过50％，每平方米7000元左右的较低价格也是其相对热销的主要原因。其余楼盘，自身特点不明显，也无价格优势，从而销售情况一般。 板块分析 彭浦板块—— 临汾名城支撑彭浦供应，降价措施小有成效 北部彭浦板块，作为以闸北区和周边区域的刚性需求为主的板块，在政府调控政策出台后支撑了闸北地区的需求市场，然而一季度彭浦地区每平方米10000元的成交均价抑制了该区域的需求市场，彭浦地区一度出现数周零成交的窘境。直至康悦亚洲花园和临汾名城的翠临星园以低于周边其他楼盘每平方米1000～2000元的价格面市后，彭浦地区成交情况才有所恢复。康悦亚洲花园价格为每平方米6588－9118元，且所有楼盘1－6层均价仅为每平方米7000元，大大低于周边楼盘公园城市的价格水平；同时，与公园城市同属临汾名城的新盘翠临星园价格为每平方米7700－8700元，也低于前期公园城市均价每平方米10000元的水平，目前销售情况稍有起色。 大宁板块—— 慧芝湖一枝独秀，高价难以激活市场 目前大宁板块的在售楼盘，除歌林春天和大华阳城外，主要以新盘――慧芝湖花园支撑该板块的供应市场。慧芝湖花园于5月13日开盘，体量达到6.49万平方米，成为大宁板块继歌林春天后又一供应主力，也是闸北区上半年体量最大的楼盘，尽管该盘为全装修房源，但每平方米13000元的均价在目前楼市的环境中难有作为，目前销售率仅为11.89%。其房型以两房100平方米为主，但其主卧、阳台普遍偏小，自身品质不高也是其销售艰难的原因之一。 综合各个板块情况来看，二季度闸北区供应市场回温，但需求市场已经进入“寒冬”，政策效应已经在市场内得以体现。闸北南部板块目前没有楼盘在售，中部北部板块新上市楼盘都已经开始价格战，预计下半年各盘将以降价方式抢占需求市场。 规划分析 闸北中部将建设景观区域 闸北区将实施中部地区市容环境综合整治，试点方案强调以共和新路为界，在闸北中部地区建设以科学人文和高品质休闲游览型生态两大景观区域，在未来几年内把中部地区建设成上海新的亮点，体现国际大都市中心城区魅力。 试点方案指出，在共和新路东侧建设上海大学景观区域，以科学人文为主题，强调以线带面，重点放在以市容环境、市政道路、园林绿化等工程性项目上，通过多种手段达到平面整洁、立面靓丽、空间美观的标准，两年内建成景观区域。 共和新路西侧将打造大都市中心城区高品质的休闲游览型生态景观区，以一个中心（大宁灵石公园）两条发展带为核心（广中路、彭越浦河），充分利用大宁灵石公园（核心景观）、彭越浦河道（滨水生态风景线）等环境资源，突出建设生态景观的目标，2007年建成广中路绿化景观道路，2010年建成彭越浦生态型特色景观河道，并与周边居住区、商圈交互融合，大幅度提升该区域市容环境面貌和生态环境质量。 闸北中部是闸北住宅市场的主力供应区域之一，大宁板块和闸北公园板块是闸北最具开发潜力的两个板块，随着市政规划对中部地区的倾斜，今后中部地区的房地产项目品质将得到提高，有利于融化低温楼市下的需求市场。 后市研判 闸北区上半年新盘放量有限，老盘已经全部收尾，所以供应量主要依靠新盘供应，但由于目前需求量严重萎缩，有限的供应量也无法消化，楼市价格在冷市中摇摇欲坠，不少开发商在推新盘的时候价格均低于周边楼盘，打折现象屡见不鲜。种种迹象表明闸北楼市价格大战即将开始，另外，楼盘品质竞争将成为弹活需求市场的又一关键。 虹口区  新盘供应面积大幅放量  区域指数下降趋势明显  新盘价格水平仍旧较高 区域指数分析 从上表可以分析，二季度的价格指数较一季度下降了5.17%，跌落至993.17点，这是自去年三季度以来虹口区指数的最低点，也是近几年来，楼市在政策的调整下面临的最严峻的挑战。分析认为影响价格指数下降的最关键因素就是需求量的大幅萎缩，自政策调控以来，在整个市场成交量骤减的大环境下，虹口楼市也没能幸免，一些在售楼盘本季度的成交房源价格出现下降，如金象大厦、浦江名邸等楼盘，这说明宏观政策对市场的影响在二季度中充分显现。 网上房产分析 二季度新盘表（数据截止6月底） 楼盘名称 纳入网上面积 已售面积 可售面积 销售率 总套数 换手率 成交均价 中星凉城新苑 7200m2 400m2 6800m2 5.56% 39 11.67% 11876元 广延二期 2800 m2 200m2 2600m2 7.14 25 16% 9500元 中虹明珠苑 40800 m2 7900m2 32900m2 19.36% 331 7.85% 12741元 2005年二季度，虹口区住宅新盘市场每平方米的成交均价为12624元。 2005年二季度纳入网上销售住宅新盘为3例，新盘总的供应面积约5.08万平方米，是上季度供应量的两倍之多，截止至二季度末的可售面积约4.23万平方米，平均销售率仅为16.73%；从套数来看，纳入网上总销套数395套，已成交总套数63套，销售率15.95%。 根据二季度网上房地产备案数据，分析虹口区本季度呈现以下几个特点： 1、新盘价格小幅上涨。本季度新开楼盘的成交均价较上季度上涨了3.66%，分析认为，一方面，本季度的住宅新盘相对较多，因此价格段分布较广。另一方面，本季度中虹明珠苑的推出对区域均价起到关键性作用，由于中虹明珠苑的成交房源较多，因此推动了区域新盘价格较上季度有所增加，但在政策的影响下，价格增长的幅度较小，基本与上季度平衡。 2、供应大幅放量。本季度的新盘供应量达到了5.08万平米，是上季度的两倍之多，主要是由于中虹明珠苑的体量较大，在经过了4月份对市场的一个观望期后，5、6月份虹口区集中有三例楼盘上市，一时间区域的供应量充足。 3、供求逆转，供大于求现象严重。本季度新盘的供求比是1：0.17，与一季度的供不应求形成极大的反差，众所周知，二季度受到政策影响，整个上海楼市呈现出需求量大减，购房者观望氛围浓厚的现象，大多数购房者对楼市还有较大的看跌预期，不急于购房，等待市场进一步明朗。 区域市场综述 在售楼盘集中增多，销售情况喜忧参半 二季度在整个楼市低迷的状态下，政策给市场带来的影响也日益明朗，开发商们也明白，目前市场上不是没有需求，而是大多数需求者处于持币观望阶段，因此“价格”就成了市场最敏感也是最具影响力的一个因素，许多开发商开始纷纷推出优惠活动，即变相的降价手段，以刺激等待中的需求市场，如广延二期采取一次性付款打9.6折等。而实际情况并不容乐观，需求市场对这些优惠活动的回应并不明显，分析认为，大多数开发商是采取一次性付款打折的方式，而大多数购房者要依靠银行贷款，因此打折优惠就名存实亡。 本季度虹口区的在售楼盘较多，各板块均有所放量，且价格分布较广，按板块分布来看，目前凉城板块的在售楼盘较多，老盘有景明花园二期、香杉园、吉联星座三个楼盘，本季度的新盘中星凉城新苑和广延二期也位于该板块，该板块内轨道交通明珠线沿线的几个楼盘价格较高，其中景明花园二期的均价最高，达每平方米14300元，香杉园的均价也达每平方米13000元，这两个高价位的楼盘在不利的市场环境下，并没有采取降价或是任何促销手段，目前销售情况不佳。而吉联星座的价格相对较低，均价是每平方米12000元，由于该盘地理位置较好，出行方便，离轻轨虹口足球场站只有几分钟路程，再加之该盘推出开发商免契税等优惠政策，因此销售情况相对好于板块内的其他楼盘，目前销售率约31%。 新盘市场分析 楼盘供应充足，新盘价格水平仍旧较高 本季度虹口区新开楼盘3例，比上季度多1例楼盘，占全市新盘总量的4%，分别是中星凉城新苑、广延二期和中虹明珠苑。其中中星凉城新苑和广延二期均位于凉城板块，中虹明珠苑位于北外滩板块。 中虹明珠苑在预热了半年之久后在6月份推出，受目前市场状况的影响，开盘均价要低于其预热阶段报价，此次推出的全装修房的价格在每平方米13000—17000元之间，而12层以上的景观房的均价是每平方米24000元。中虹明珠苑处于北外滩规划的南面，靠近周家嘴路，目前该盘周边环境较差，附近老公房较多，但随着北外滩的进一步建设，以后该地区的周边环境将得到改善。而中星凉城新苑和广延二期二季度推出的房源均较少，这两个楼盘均位于凉城板块的西边，靠近闸北区，开盘均价分别是每平方米11700元和12000元，从价格上来看，仍然处于较高的价格水平。 从销售情况来看，三例新盘中销售情况较好的是中虹明珠苑，分析认为，一方面，该盘位于北外滩板块的规划范围内，许多购房者还是看好该地区的未来发展前景，另一方面，该盘此次开盘均价比前期预热价格低，从实际情况来看，自6月份推出以来，成交房源主要还是集中在每平方米13000元—14000元这个价格段，从中可以看出，只要性价比较高，还是有一定的刚性需求量。 后市展望 需求有望回暖 目前虹口区的在售房源较多，供应量相对充足，而面对需求量大幅减小，各在售楼盘销售缓慢的情况下，一些没有实质的优惠手段也难以激活沉寂的需求市场，因此怎样缩短销售周期是开发商今后要考虑的主要问题，预计下季度楼盘价格会出现小幅下跌，各在售楼盘都会调整价格以迎合市场。随着价格的下跌，相信需求市场也会有一定的回暖。 从预热盘来看，花园城三期在二季度迟迟没有推出外，预计将在三季度面市。 杨浦区  季度价格指数微涨，但涨幅明显减小  政策作用下，区域供大于求现象凸显  新盘价格略有回落，性价比高的楼盘受购房者青睐 区域指数分析 季度价格指数微涨，但涨幅明显减小 二季度的价格指数较一季度上涨了1.54%，达到了1093.65点，但从整个去年三季度开始的折线图可以看出，今年二季度的价格涨幅得到了明显的控制，分析认为，在一季度房价飚涨，达到了一个至高点后，二季度受到政府政策影响，区域的需求量明显减少，由于样本数的减小，因此个别楼盘的价格直接影响区域价格指数，其中，东方家园二期、和平花园二期、建设新苑等楼盘在二季度的成交均价均高于一季度。值得一提的是在低迷的市场环境下，新江湾城雍景苑5月份推出一批新房源，开盘均价达到每平方米11500元，较去年年底时上涨了每平方米1000元，在开盘一个星期内售出60套外，此后的销售速度一直比较缓慢，从中我们不难看出，部分购房者对江湾城的规划充满信心，但在大形势下，大多数购房者仍出手谨慎。 网上房产分析 由于二季度的两例新盘均是季末最后一天推出，当天没有成交，因此在二季度中，新盘无成交均价，开盘均价为每平方米10250元。 2005年两例新盘共纳入网上总套数358套，供应面积近3.84万平方米，与上季度的新盘供应量相比，增加了57%，，由于新开楼盘的规模较大，因此推出的体量也较一季度有明显增加，但与以往不同的是，当前的需求市场处于低迷状态，使得供大于求的现象越加明显。 根据二季度网上房地产备案数据，分析本季度杨浦区呈现以下几个特点： 1、新盘价格有所回落。二季度的新盘的开盘均价是每平方米10250元，较一季度的新盘开盘怡福苑、东方家园二期的开盘均价有所降低，一方面两例新盘均位于外杨浦板块，处于中外环线之间，由于新盘位置的差别，加之受到政策调控影响，因此本季度新增楼盘的开盘均价有所下跌。 2、新盘数量与上季度持平。本季度的新盘供应数量与上季度持平，共有2例新盘面市，由于新盘的体量均较大，小区总的建筑面积分别达到6万平米和7.2万平米，因此总体的供应面积较上季度增加了57%。两例新盘的房型种类也比较齐全，购房者的选择余地较大。 3、政策作用下，供大于求现象凸显。二季度的一系列新的政策对房地产市场的最大影响就是需求量的飓减，短短的三个月，市场的供求状况出现了逆转，自5月份市场上呈现了供大于求局面，6月份丝毫没有回转，反而愈演愈烈。这充分说明，政府在打击投机行为的同时，也给正常的房地产供求市场造成了重大影响。 区域市场综述 二季度的杨浦楼市受政府调控政策影响，显得异常冷清，除季末最后一天有两例楼盘集中推出外，整个市场上的供应量大幅萎缩，而本季度的区域成交量也出现了大幅下降，整个市场一改往日供不应求的热销局面，转而是在总体供应量萎缩的情况下，连续数月的供大于求。分析认为，一、在政策打压房地产投机的同时，也影响了整个需求市场，在大量投机客淡出市场后，一些自住型购房者对当前市场普遍存在看跌心理，因此市场上的观望情绪较浓。二、在政策出台前后，不仅仅是购房者在观望，大多数开发商对突如其来的政策也显得准备不足，因此在面对楼市整盘期，开发商们都态度谨慎。6月的房展会上，杨浦区也无一例新盘在展会上亮相，只有几个在售老盘露面，为后续房源作宣传，如新江湾城雍景苑等。 新盘市场分析 二季度杨浦区新开住宅楼盘2例，占全市新盘总量的2.7%，分别为靖宇家园和海尚佳园。从楼盘的供应数量上来看，与上季度持平，但总的供应体量较上季度有明显增加。 新盘价格略有回落，性价比高的楼盘受购房者青睐 本季度的两例新盘均位于黄兴板块，一例是位于靖宇东路、安图路的靖宇家园，另一例是位于长阳路、临青路的海尚佳园。这两例新盘同时选择6月最后一天推出，估计开发商是考虑到周末自住型购房者有充足的看房时间，这点也充分证明，在面对低迷的楼市状态，开发商更多的从消费者角度考虑，开始注重营销手法。 两例新盘均位于内中环线之间，其中海尚佳园更靠近内环线，房价略高，均价为每平方米10500元 。从新盘的价格来看，目前杨浦区中环线附近新盘的开盘均价开始有所回落，基本与2004年底的价格水平相当，分析认为主要是受到目前市场上在售楼盘销售情况不佳的影响。 从新盘的销售情况分析，两例新盘同时推出，并规模相近，但在网的销售情况是海尚佳园截止至7月底已售出74套房源，而靖宇家园截止至7月底仅售出2套房源，分析认为，海尚佳园的优势在于其地处成熟的生活社区，距离欧尚超市仅百米之遥，且楼盘附近控江中学、杨浦公园、杨浦体育场一应俱全，具有良好的文化和居住氛围。而靖宇家园相对来说，虽然也处于生活社区，但周边以延吉新村、长白新村等老城区为主。从以上分析我们可以得出，虽然投机客淡出市场后，楼市显得低迷，但刚性需求仍然占有一定比例，性价比高的楼盘才是购房者的首选。 市政规划分析 江湾-五角场地下空间开发规划 据“江湾-五角场地下空间综合利用实施方案国际咨询会”消息，江湾-五角场地区地下空间开发总面积到2010年将达47万平方米，江湾-五角场地区将有规划中的M1线和L3线分别从南北和东西方向穿越该地区，此外，周边还有中环线和多条道路，该地区具有交通枢纽、商业中心和教育知识创新等多项功能。在实施方案中，将以轨道交通的五角场站、江湾站和三门路站为中心，连通周边的商业设施、建立地下步行系统和地下停车设施，实现人车分流，缓解地面交通压力。 该方案主要依托将来轨道交通10号线建设，以五角场站、江湾体育场站、三门路站3个地下综合体为主体，由杨浦区三站两区间的建设向两边辐射，同时整体考虑地下空间的预留。站点形成的3个地下开发综合体如同深埋地下的三层建筑，接近地面的一层大致为地下商场和人行通道；底下一层是地下轨道交通通行区域和站点。开放型的地下三层构成的人行网络和过街通道，与周边商业、办公大楼的地下楼层贯通，也与地面公交枢纽站连接。至2020年，五角场这一副中心范围内预计开发地下空间总面积约100万平方米，2010年在三站两区间及其辐射范围内将建成47万平方米，其中公共地下空间12万平方米、专有地下空间35万平方米，预计至2020年的开发总量将达到100万平方米。 后市展望 二季度的上海楼市充满了变数，在遭遇了政策宏观调控、需求量萎缩、供大于求现象凸显、观望氛围浓厚等等一系列的变化后，楼市真正意义上进入了盘整期，大多数开发商对突如其来的变化显得准备不足，但经过近三个月的观望后，适当的调整楼盘价格成了开发商们的当务之急。虽然市场处于低迷状态，但市场上仍不乏一些销售情况较好的楼盘，如海尚佳园等，因此在此提醒开发商不要对目前市场丧失信心，准确把握产品定位，提高楼盘品质，合理的为楼盘定价才能赢得购房者的青睐。 从预热盘来看，三季度预计会有宝地东花园、泰鸿新苑后续房源、海上海新城后续房源等推出。□hd