板块市场     中心板块 （黄浦、卢湾、静安） 季度特征  新盘数量锐减，价格较低  热点聚焦黄浦南部板块，新盘放量加剧竞争  价格指数年底略有回升，供需关系趋稳  开发商不肯松口，高价位楼盘成交量微弱 一、四季度新盘市场分析 四季度中心城区新盘一览表 区域 楼盘名称 纳入网上总面积（㎡） 已售面积（㎡） 可售面积（㎡） 销售率 换手率 成交均价（元/㎡） 黄浦 黄浦丽园 27384 2107 25277 8% 0.59% 16000 黄浦 士林华苑 51014 0 0 0 0 -- 黄浦 申江新苑 11182 2227 8578 20% 36.54% 13778 总计 89580 4334 33855 9.33% 12.38% 14689 四季度中心城区新盘市场供应量为3例，较上季度减少5例，供应市场冷淡，3例新盘皆由黄浦区供应。 四季度中心城区的新盘平均销售率仅为9.3%，较三季度有较大幅度下降，其中申江新苑的销售率最高，达到20%；黄浦丽园在开盘初期有所销售，此后便逐渐萧条；士林华苑虽纳入网上登记，但仍未对外正式开盘。较上季度静安四季苑的全额销售，这个季度的新盘冷清了许多。 四季度中心城区的新盘均价为每平方米14690元，较上季度有大幅下降，降幅达27.3%。本季度3例新盘的价格都较低，其中价格最高的黄浦丽园仅每平方米16000元，价格最低的申江新苑，均价甚至不到每平方米14000元，该盘低价开盘，价格仅为周边楼盘金外滩花园的一半左右，相对较低的价格带来一定的去化。 二、四季度热点板块分析 与三季度相似，四季度新盘仍然聚集黄浦南板块，占3例之多，分别是黄浦丽园、士林华苑和申江新苑。由于该板块三季度新盘上市量较多，楼盘间竞争激烈，各楼盘都有较多房源未被市场消化，因而对四季度上市新盘的去化造成较大的障碍，同时由于受三季度新盘降价的影响，本季度3例新盘都采取“低开平走”的保守路线。由此可见，南黄浦板块在售房源的逐渐增多，必将导致楼盘间竞争的加剧。本报告认为楼盘品质与价格策略缺一不可，高性价比才是当前市场中实现销售的杀手锏。 三、年度回顾 价格指数跌宕起伏   年底略有回升   由上图可见，2005年中心城区的价格指数整体走势为1-5月份呈上涨之势、6-11月份呈下降之势、12月份开始略有回升，与新政的影响息息相关。但是其中却有两个月份的走势与大势相背而驰，分别是2月份和7月份，2月份静安区有4例楼盘成交价格下跌，下降的原因与成交房源的楼层等硬件较差有关，而并不是因为楼盘真正出现价格下跌，7月份卢湾区的华府天地价格逆市而行，在各大楼盘纷纷降价的同时，它的价格出现每平方米4000元的上涨，从而导致整个中心城区价格指数的上涨。 供需面积受政策影响较大  年底市场走势平稳 从供应情况看，1-6月份供应呈上升态势，到了7月份以后供应落差突然加大，从需求情况可见，1-4月份供远大于求，5-10月份明显逆转，11-12月份供求趋于稳定，可见政策影响在年中最为明显。而中心城区，对政策的敏感性较强，因而影响在5月份就开始突显出来，11-12月份供求趋于稳定，说明市场走势开始平稳，政策已被市场逐步适应。 四、荒岛观点 开发商不肯松口，高价位楼盘成交量微弱——是降还是捂？ 本报告一直对中心城区的热点板块黄浦南板块楼盘进行跟踪，从中不难发现，高价盘如耀江花园、老西门新苑等，已经数月没有成交，这些楼盘的价格都在每平方米20000元以上。而从12月份的成交数据可见，价格集中在每平方米15000元左右的楼盘，如申江新苑、黄浦华庭、海洲国际华园等成交量较大，特别是低价开盘的楼盘市场反映良好，以申江新苑为例，自开盘起每月都保持10套左右的成交量，而均价超每平方米20000元的楼盘成交寥寥无几。 高价盘是继续咬紧不放，还是松口降价出售呢？如果资金能保证的话，也不急于卖出，因为从长远来看，中心城区楼盘具有升值空间。如果资金不能保证，又想早些出手的开发商，建议还是尽快把价格降下来。 五、后市研判 从年底指数的回升以及供求关系的稳定来看，预计2006年上半年中心城区的楼市整体走势趋稳。（一）楼盘价格将趋于合理，“低开平走”将是各大楼盘积极面市的共性所在，市中心迟迟不肯降价的楼盘价格将出现松动。（二）需求市场将有所升温，政策的影响将逐步被适应，伴随各大楼盘价格的降低，需求量将有所放大。 东部板块 (浦东新区) 季度特征  热销焦点集中性价比，四季度新盘有得有失  四号线带动沿线房市，顶级豪宅“马失前蹄”  大三林板块后市供应充足，板块内酝酿价格大战 一、市场分析 热销焦点集中性价比，四季度新盘有得有失 楼盘名 开盘日期 当月成交套数 销售率 成交均价（元/平米） 广洋华景苑 2005-10-13 18 20.86％ 10135 东岸品家 2005-10-25 15 52.81％ 6856 未来域二期 2005-10-30 52 66.52％ 9275 越富豪庭 2005-11-27 1 0.9％ 15320 春江花悦园 2005-11-12 5 25.82％ 8021 贝越水岸名邸 2005-12-2 81 53.92％ 6317 万科新里程 2005-12-3 76 23.23％ 8110 转入2005年年末，浦东市场部分楼盘继续保持了较为稳定的销售速度，如东方城市花园，12月销售了25套，地杰国际城销售了86套等等，一方面这表明了上述楼盘较强的竞争力，另一方面也反映出浦东性价比相对较高的楼盘仍能取得较快的去化。 如果说上述在售个案有着环境、人气、品牌、配套等方面的优势，那么，近几个月新推出楼盘的销售情况就更能反映出当前市场楼盘的状态。从上表可以看出，近三个月的新盘除越富豪庭外均能取得相对较好的销售，如广洋华景苑销售率达到了20.86％，春江花悦园销售率达到了25.82％，12月初开盘的万科新里程的销售率也达到了23.23％。从套数看，12月开盘的贝越水岸名邸销售了81套（网上数据合同撤消34次）、万科新里程销售了76套（网上数据合同撤消29次）都取得了相对较好的销售成绩，这其中贝越豪庭有着较高的性价比，且所处川沙镇是今年供应相对稀缺的区域，而万科新里程的热销则得益于开发商的品牌和较完善的配套规划。 二、信息盘点 １、四号线通车带动浦东沿线楼市 房地产市场在年关时，终于迎来了一个利好的消息，轨道交通四号线11月中旬完成全部调试，12月31日投入试运营。这一利好消息使四号线沿线楼市有所活跃，在很大程度上依赖交通便捷的写字楼市场更是反应强烈。 东部板块受到四号线利好的主要是浦东大道站到南浦大桥站沿线的楼盘。这几站浦东段北起大连路隧道，南至塘桥地区，其中经过陆家嘴金融区、世纪公园等，同样经过2010年世博会会址。整个沿线都是上海中心城区黄金地段，景观、地段是该区域内楼盘的主要卖点，房价基本上都在每平方米10000元以上。 2、汤臣一品大火事件，不该发生的豪宅大火 汤臣一品售价每平方米11万元，无疑是上海最贵的楼盘，高价所建立的基础无非也就是滨江景观及企业品牌，在房型以及景观、智能化等方面虽然有所提高，但性价比显然是有限的。 12月下旬，汤臣一品突然发生了意外，工地大火事件成为人们茶余饭后的话题，这对于楼盘形象、开发商形象都形成显著的负面影响。大火事件是开发商所始料不及，其所带来的不仅是企业及楼盘形象的损失，更直接反映出开发商、建造商对于建设质量、安全防范等方面的缺失，从而使得公众对其丧失了信誉度。作为上海最贵的楼盘，目前而未能形成成交，大火事件对其销售无疑是雪上加霜，这也对其他开发商提出了警示，安全这根统弦万万松不得，当前市场，企业形象、楼盘品质将是客户最为关心的因素，广告与活动宣传只是形象与品牌的一部分，但楼盘自身建设的方方面面才是体现价值的根本。 三、板块点评 大三林板块后市供应充足，各新盘蓄势待发，新年市场火药味再现 大三林板块一直是本报告重点关注的板块，不仅因为它是受世博会直接影响的板块，更因为其可供开发空间巨大。 从掌握的资料看，继未来域与环球翡翠湾花园之后，万科新里程于12月初开盘，其住宅建筑规模达到了17万平米，售价约每平方米8000元左右。在此之后，还有近32万平米的尚东国际，目前该案价格未定。这两例楼盘将与未来域城一起成为浦东大三林板块的供应主力，同时相互间成为有力的竞争者。 目前，大三林板块的上南路沿线开发已然成熟，杨高南路板块目前正处于开发的高潮期，万科新里程的推出在丰富了杨高南路居住氛围的同时，也与金地所开发的未来域城形成一定的竞争关系，从目前的价格来看，未来域城将遇到自环球翡翠湾之后的万科新里程的价格挑战，三期的销售将遇一定的阻力。而随着2006年尚东国际的开盘，楼盘间的竞争将达到白热化，对于2006仍将低迷的市场而言，大三林板块的大盘互斗也许将成为浦东楼市的一大景象。 近阶段将集中推盘的可能有环球中央花园、未来域、翡翠上南、华业翠都等，从该板块过年前后的情况来看，即将集中放量的大盘和新盘均有强烈的火药味道，2006年价格大战在该板块将不可避免。 四、荒岛观察 四季度焦点楼盘——万科新里程 2005年楼市步入尾声，全年的楼市走势可以用“虎头蛇尾”来形容，但浦东市场却在年底时突然发力，虽然新盘供应未能出现大幅增长，但销售率却有不小的回升。其中，万科作为品牌开发商，其新里程的推出成为人们最为关注的楼盘。 新里程性质复杂 最初看到售楼处给出的资料，万科、南都、浦房、天亿置业、金丰易居……众多名称出现，第一印象便是万科与这房子究竟何种关系？后续经调查得出关系如下：万科新里程，原名歌雅花园，原为南都地产的楼盘，因万科入股上海南都而转手获得该盘。至于金丰易居，实为万科新里程项目的销售公司。一个楼盘牵涉到四、五家公司，在内部关系没有公开化的情况下，该盘仍然带有一定的神秘色彩。 借万科品牌，品质是否保证 万科半路接手此盘，房屋是否具有万科的品质就很值得斟酌，前期的房源均由南都规划和设计。南都房产本是浙江一家民营企业，房地产仅是旗下业务的一个组成部分，其开发的楼盘品质显然不及万科这种房地产一线开发商，因此，客户自然有理由对该盘品质方面是否能够达到万科的水准产生质疑。 目前房地产市场此类收购现象比较常见，本报告认为，首先楼盘的品质要得到保证；其次，企业内部关系应予以透明，楼盘才能得到客户的信赖，其竞争力才能保证。 南部板块 (闵行、徐汇) 四季度特征  新盘上市量虽反弹，仍略逊于上半年  供应需求双双上扬，徐汇、闵行指数涨跌不同  四号线沿线楼盘预支利好，开通之际可售房源已不多  继“降价”、“品质”后，“信心”成为刺激购房第三要素 一、 四季度楼市总结 板块新盘整体回升，数量未及二季度新盘 本季度南部板块的新盘数量共计10例，较三季度多出4例，但与二季度相比，仍少3例。 在10例新盘中，其中闵行新盘数达到7例，其中有1例联体别墅，均价为每平方米15000元。其余均为普通住宅，均价从每平方米6000余元到9500元不等。徐汇区推出的3例楼盘，价格都比较高，价格最低的为漕河景苑，每平方米13500元，其余2例分别为太原邸和铂金馆，价格分别为每平方米27000和22500元左右。 闵行区 供大于求情况略有缓解，指数呈现节节下挫 四季度闵行区住宅市场数据 新增套数 新增面积 新增已售套数 新增已售面积 季末指数 四季度 6，895套 798，242平方米 4，123套 482，082平方米 966.17 三季度 4，078套 550，077平方米 2，616套 308，199平方米 1011.81 增幅 69.08% 45.11% 57.61% 56.42% -4.51％ 四季度无论是供应面积还是销售面积较三季度都有不同程度的增长，与此同时，指数却呈现下降趋势。结合实际楼市分析，由于进入四季度后，闵行区仍有不少楼盘加入至降价行列，并且及时采取的降价措施使得销售情况有所好转。可见，闵行区四季度的楼市仍呈现出政策调控后的价减量增阶段。 徐汇区 受政策调控影响明显减少，量增价涨趋于稳定 四季度徐汇区住宅市场数据 新增套数 新增面积 新增已售套数 新增已售面积 季末指数 四季度 2，376套 298，357平方米 1，034套 134，150平方米 1296.26 三季度 1，696套 156，826平方米 251套 32，045平方米 1205.46 增幅 40.09% 90.25% 311.95% 318.63% 7.53％ 从四季度徐汇区各数据分析，颇有番走出政策阴影的迹像，价格指数，供需面积都大幅增涨，尤其是成交面积成倍上扬。一方面是由于徐汇区不少楼盘地理位置较好，属于抗跌性较强板块的楼盘，在受政策震荡后迅速从滞销中缓解；另一方面一些靠近外环的楼盘适时降价，以低价吸引购房者取得了较好的销售反馈。 二、 全年楼市回顾及展望 两区表现各有差异，“降价”、“品质”成为抗跌要素 2006年南部板块的房地产市场由于受到政策的影响可谓跌宕起伏，政策于第二季度出台后，两个区均在三季度呈现出一片萧条的市场，但是两个区在第四季度的反应却呈现出不同的景像，从整体来看，品质较好的楼盘抗跌性较强，此外降价楼盘会从滞销逐渐走上正轨。 供需二季度起逐受政策影响，三季度起触底后开始反弹   从整个2005年供需结构的变化分析，第一季度仍处于供不应求并且供需两旺的状态，第二季度起受政策影响逐步显现，供需双双下滑，并从原先的供不应求转化为供大于求。第三季度出现供需双双探底的现象后，又开始逐步回升，三、四两个季度逐步呈回升状态，但总体量仍未达到年初政策调控前的火爆状态，供大于求状况似乎难有突破。 6月起房价开始下滑，7月起逐步减缓降幅   虽然从供需情况分析，从4月调控政策出台后，供求比发生急剧变化，但从房价分析，并没有及时降价，只是从增幅上略有减缓。时至6月，当供需都面临接近冰点时，此时房价才作出变化，各楼盘纷纷采取降价措施，之后的房价一直处于降价趋势线内，然而从7月起降价幅度逐步减缓，房价于年末出现回升现象。 结合实际市场分析，当政策对需求产生较大抑制的时候，一开始楼盘还处于僵持状态，当进入6月后，有些楼盘按奈不住便开始领头降价，并且这些楼盘的降幅是惊人的。所谓的价格联盟完全不复存在，7月起加入降价行列的楼盘数量增多。但是就目前的市场情况分析，已采取降价的楼盘价格只有小幅波动走势，不会再降了。 房贷政策有所松动，部分自住需求将会在2006年释放 目前对于个人自住需求的购房者，各银行在房贷政策上有所放松，更是出现了固定利率等优惠措施。加上经历了大半年房地产市场的变化，从闵行、徐汇两个区来看，似乎也难有房价再次大幅度下挫的迹像，所以部分自住需求客户会在2006年进入市场，而且南部区域有少数板块，如春申板块、华泾板块等房价相对较低，众多大盘也使其成为较为适合居住的板块，所以南部板块的需求会再次上升。 三、 荒岛观察 轨道四号线通车，对沿线楼盘利好不明显 轨道四号线终于通车了，这条线路经由杨浦、浦东、黄浦、卢湾、徐汇等地，在南部板块，如凯欣豪庭、徐汇新湖云庭、宛平南苑等楼盘，都是轨道交通四号线的沿线楼盘，但是此次轨道交通通车之际，却没有给这些楼盘带来太大影响。原因是楼盘往往在轨道交通规划之际便透支了其利好，如这些楼盘目前已接近售完，而四号线早已纳入主要卖点之中，所以通车对楼市的影响并不会太大。 继“降价”、“品质”后，“信心”成为刺激购房第三要素 楼市调控伊始，采取降价是活跃市场的最好方法，随后一些高品质楼盘则以高价面市。南部板块作为集高、中、低端产品于一体的板块，其可以凭借品质和低价取胜。但在目前的市场中，有不少同质的中档产品，没有高端产品的稀缺性，也没有低端产品的价格优势，此时对于房价的信心就成为吸引客户的关键因素。除了楼盘自身保值的承诺外，更重要的是周边楼盘今后的价格趋势变化，即使自身楼盘不跌价，周边楼盘今后的降价同样会影响客户意向。以闵行区春申板块的各楼盘分析，虽然目前的销售已不及政策出台前火爆，但是由于价格有一定幅度下降后，各楼盘均有较为稳定的成交，从而这一个板块的楼盘只要价格相当的，每月均有一定量的成交，并且有逐步上升的趋势。所以，目前的市场不需要价格战，而是开发商之间共同将市场稳定下来，尽量挖掘楼盘特点来吸引客户，而不是以特别低的价格来动摇市场。 西区板块 (普陀、长宁) 板块特征  供应量急剧减少，需求量略有回升  多个楼盘形成规模社区，万里板块成为热点板块  受政策调控影响后，迅速走出市场低谷  普陀区全年价格指数下跌9.53％，长宁价格逆市而上以26.19％上扬  新概念、新视角刺激购房者需求 一、四季度楼市总结 四季度新盘数量仍未有突破，成交量稳中有升 四季度的西部板块新盘数量仍然没有突破，为6例，较前几个季度平均多出2例，然而作为传统供应旺季，四季度新盘供应量仍然较少。新盘供应量的减少使得供大于求境况有所减缓，是让存量可售面积有效去化的较好方式，带来的负面影响是没有新产品、新概念刺激市场，使得楼市少有活力。 普陀 供需基本接近平衡，价格指数小幅变动 四季度普陀区住宅市场数据 新增套数 新增面积 新增已售套数 新增已售面积 季末指数 四季度 1，969套 204，663平方米 1，776套 192，256平方米 1107.95 三季度 2，788套 301，692平方米 1，254套 129，566平方米 1119.36 增幅 -29.38% -32.16% 41.63% 48.38% -1.02％ 四季度普陀楼市的成交量依然呈上升趋势，但供应面积却较上季度有较大幅度的回落，从而使得供大于求情况有所缓解，本季度的供需比为1：0.94，基本接近供需平衡，与此同时，价格趋于稳定，本季度较上季度有1.02％的小幅回落，结合市场分析，价格的回落是由于降价楼盘的范围扩大造成的。 多个楼盘形成规模社区，万里板块成为热点板块 据荒岛报告资料室统计，四季度万里板块各楼盘，包括万里雅筑、达安春之声花园、万里城等楼盘，其成交总量达4.67万平方米，达到全区销售面积的24.28％。 万里板块之所以会成为区域内的销售明星板块，分析原因主要有以下几点：一、众多可售楼盘形成规模效应。万里板块目前的可售楼盘较多，并且房型、产品档次等都较为齐全，甚至还有大量的二手房作为补充，作为有购房需求的购房者而言，到万里去逛一逛就可以了解到许多房源信息，所以不少购房者都将万里作为首选板块，使得整个板块的成交面积有所上扬。 长宁 古北板块楼盘拉动区域指数，供需面积仍处于低位 四季度长宁区住宅市场数据 新增套数 新增面积 新增已售套数 新增已售面积 季末指数 四季度 1，631套 232，839平方米 917套 137，284平方米 1450.57 三季度 1，378套 184，809平方米 598套 72，751平方米 1290.74 增幅 18.36% 25.99% 53.34% 88.70% 12.38％ 四季度长宁区的价格指数较上季度呈现明显上扬，这主要是由于古北地区楼盘，如古北玛瑙园，在三季度开盘时受到政策出台的影响，以绝对低的价格开盘给楼盘带来人气，进入四季度后由于楼盘的前期去化较为理想，随即改变价格策略，抬高价格。由于整个长宁区的在售楼盘并不多，有成交的楼盘更是较少，所以使得整个区域的住宅价格指数大幅度上扬。 二、年度回顾及展望 板块受政策调控影响后，迅速走出市场低谷   西部板块在2005年整个楼市受到宏观政策调控之际，却呈现出较大的应对能力，整个板块下半年都呈出供需逐渐上升的态势。普陀区较早的进入降价风潮后，其随即进入量增价稳的良性发展状态，而长宁区更是在三季度一时供需同时“结冰”后，四季度双双回升，甚至已回复年初水平，住宅价格指数更是较年初有大幅度提升。 西部板块之所以在全市楼市受政策影响时，能较为迅速的走出低谷，是由于其板块内的楼盘特点和板块内的需求特点所造成的。下面将分区进行分析。 普陀 以大体量楼盘为主，客户熟悉价格变化 普陀区的在售楼盘早已经以体量大而闻名，这些楼盘有不少都经历着上一轮房地产的势头，如万里城、阳光威尼斯等楼盘，从面市至政策调控前，价格甚至已经翻番。所以购房者对楼盘的价值有较清楚的认识，政策出台后房价及时做出了调整，客户通过对楼盘以往价格与现价的比对，较容易达到心理预期。 产品以满足自住需求为主，降价对硬性需求最为吸引 普陀区的楼盘多以自住型产品为主，在市场较好的时期投资客比例就并不高，所以在受到政策影响后，真正有需求的客户仍大量存在，这些客户在房价做出及时调整后就会再次进入市场，所以普陀区的成交面积从下半年起逐渐回升。 长宁 供需面积均未受调控影响，调控前供需已失调是主因 2005年长宁区供需情况表 新增已售套数（套） 新增已售面积（平方米） 新增总套数（套） 新增总面积（平方米） 一季度 915  118,164  2,297  209,583  二季度 629  55,527  687  67,206  三季度 598  72,751  1,378  184,809  四季度 917  137,284  1,631  232,839  通过上表，可以清楚的反映出四季度的供需情况基本接近一季度，甚至还有微幅上扬。由于在政策出台前，长宁区的在售楼盘价格较高，且有一些别墅类产品的去化较一般产品速度较慢，所以成交面积本来就较低，受到政策影响后，很快就可以恢复到原来水平。 豪宅、别墅等个案，拉动整体区域指数 2005年全年长宁区住宅价格指数上扬了26.19％，这在受到政策严重影响的2005年，实属难得。分析长宁区的楼盘，由于总体成交楼盘较少，并且每月成交的楼盘都不集中，所以有些楼盘，特别是一些豪宅别墅类楼盘，这类楼盘受政策影响并不明显，由于距离前一次成交可能接近半年或更长，这样一来价格大幅度上扬也在情理之中。此外，由于前文提到的部分楼盘低开高走等原因，共同作用于长宁区住宅价格，使其全年上扬幅度较大。 三、荒岛观察 新概念、新视角剌激购房者需求 在政策调控后，西部板块的楼市虽然较快的有所起色，但是整个市场还是较为缺乏新意。一方面新盘上市比较少，另一方面价格、成交量等变化也较为平缓，这样会使一部分购房者持币观望情绪较为强烈，若楼盘能强势提出新的概念，赋于楼盘较为新意的东西吸引他们的眼球，激发他们的购房欲望，在目前较为平淡的楼市更能体现出创新的价值。 以普陀的中环·凯旋宫为例，该楼盘除了传统楼盘宣传地段、豪华、生活便利等，还有一个卖点就是拥有野外般的清新空气。虽然这个卖点并不是使得这个楼盘销售情况较好的唯一因素，但是却是吸引人眼球的一个卖点，有人关注是楼盘走向成功的第一步。在楼市一片飘红的时候，楼盘的卖点最多能起到对价格的推波助澜作用，在目前的市场中，创造一个新的卖点，然而在这个卖点之上，价格却并没有高出普通住宅很多，让购房者看到楼盘的附加值，觉得这个价格值，自然销售情况就会较好了。 北区板块 （虹口、杨浦、宝山、闸北） 板块特征  建德国际公寓开盘，新江湾城再掀购房热潮  四号线通车，杨浦区内环内楼盘销售喜人  新江湾楼盘比拼，优劣势一目了然 一、 焦点板块 四季度，随着建德国际公寓的推出，新江湾城板块再掀了一股购房热潮，由此也告别了新江湾城板块仅一例住宅项目销售的历史，建德国际公寓的开盘，无疑给雍景苑的销售带来了一定冲击，也使得新江湾城板块的房地产发展逐渐走向成熟。 新江湾城总占地面积约为9.45平方公里，居住区以低层独幢和联体住宅、多层住宅和小高层住宅为主，按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布，建成后的新江湾城将是一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区。目前，居住区尚处于开发初期，社会的认知和客户的认同感都正在积累当中，但其凭借着独具风格的板块特征、统一的区域规划、良好的生态环境以及浓烈的人文气息，已初步显露出一个新兴居住板块的气候。 新江湾城规划介绍 发展规划：新江湾城的规划将充分吸收国际先进理念和设计智慧，凸显水系网络、渗透绿化、知识社区、公共导向、环保系统、人性空间六大特色。 新江湾城以江湾五角场市级副中心为依托，与高校园区教育事业、科技产业衔接呼应，以住宅建筑为主体的大型现代化示范居住区。规划有2平方公里的大面积绿化，住宅开发面积约为300多万平方米，以此推算，新江湾城的人均居住面积将在30平方米以上，人均拥有绿化20平方米。 新江湾城总体规划 配套项目 规划建设规模 复旦江湾城新校区 占地1平方公里左右； 公园文化中心 占地约3万平方米，总建筑面积9190平方米； 极限运动中心 占地面积27000平方米； 新江湾城公园 占地约17万平方米，其中水体面积约为5万平方米； 商业休闲区 用地规模约7公顷，建筑面积约14万平方米； 自然花园 占地面积约88.9万平方米，建筑面积越10万平方米； 江湾天地 占地面积约82.8万平方米，建筑面积约38万平方米； 都市村庄 占地面积约64万平方米，建筑面积约49万平方米； 生态走廊 宽约200米、长2.5公里； 其他 包括部分知识商务中心会展商务中心生态源等。 在售楼盘分析 新江湾城·雍景苑 地址：闸殷路180号 概述：规划总建筑面积约15万㎡，由三十一幢多层和小高层组成。 周边交通：M8线（2007年通车）、851、910、90、522、538等 物业：物业费：1.9元/平方米/月 物业公司：上海实红物业管理有限公司 施工进度：截止2005年6月结构封顶，首批房源于2006年6月交房。 项目规模：总建面15万平方米 房型面积：二房一厅：102㎡；  三房二厅：123㎡—137㎡ 历史价格走势： 开盘期 推盘量 报价 （元/平方米） 当月成交均价 （元/平方米） 销售率 2004.11.19 128套 8100-9400 9005 100% 2004.12.31 137套 9400 9353 99.3% 2005.5.20 168套 11000 10352 79% 2005.9.8 66套 10500 10120 61% 2005.12.14 66套 10000 9157 22% ﹡备注：销售率统计日期截止至2005年4季度底。 建德国际公寓 地址：政悦路588弄 概述：规划总建筑面积9万平方米，由小高层组成 周边交通：M8线（2007年通车）、851、910、90、522、538等 物业：物业费：1.75元/平方米/月 施工进度：结构封顶，首批房源于2007年6月交房 项目规模：总建筑面积9万平方米 房型面积：二房二厅：70-110㎡；  三房二厅：120㎡—200㎡ 历史价格走势： 开盘期 推盘量 报价 （元/平方米） 当月成交均价 （元/平方米） 销售率 2005.12.6 221套 7588-14000 9079 12.7% ﹡备注：销售率统计日期截止至2005年4季度底。 从以上表格中的数据可以看出，雍景苑自2004年底开盘以来，销售情况基本上保持良好，在房地产市场受到政策调控后，雍景苑仍然是杨浦区的主力成交楼盘，每期推出房源销售率均达到了60%以上。而2005年年底建德国际公寓的上市，使得新江湾城不再是一盘支撑的局面，这两例楼盘地理位置仅一条马路之隔，无疑为新江湾城的购房者们提供了更多的选择空间。 这两个楼盘相比，各自优劣势我们分析如下： 雍景苑 1、地理位置好于建德国际公寓，离轨道交通8号线更近，且离中原路居住区较近。 2、价格相对较高，但楼市低迷后也及时采取了保价等措施，价格上也有所调整，由原来最高每平方米11000元调整至每平方米10000元。 3、雍景苑楼盘品质较高，外立面采用的是石材，美观耐用，成本较高。室内采用的是分户独立供暖供热系统和地板辐射采暖，更加环保节能。 4、从房型上来看，优势不明显，雍景苑的房型面积较大，缺乏小面积房型。 5、雍景苑的交房日期较早。 建德国际公寓 1、离轨道交通站点较远，但位于新江湾城生态居住区内，小区大门正对新江湾城50万平方米的生态绿带。 2、均价较雍景苑低每平方米1500元，这是其吸引购房者的一个重要筹码。 3、建德国际公寓的建筑基座使用石材装饰，主体使用的是高级面砖。外窗采用的是双层中空玻璃，能起到隔声、隔热、节能的作用。 4、从房型上来看，建德国际公寓的房型种类更加齐全，能满足不同购房者的需求。 5、建德国际公寓的交房日期较早。 二、 荒岛观察 四号线通车，周边楼盘大盘点 2005年底，轨道交通四号线正式通车，四号线的通车将会给其沿线楼盘带来一定的利好，途经虹口和杨浦沿线的楼盘将有何变化，下文将一一分析。 四号线虹口、杨浦段沿线目前在售的楼盘有宝地东花园、旭园、瑞虹新城和明佳今典苑四个楼盘，其中，明佳今典苑、旭园均是2005年12月份新盘，这两个楼盘同处于北外滩板块，从报价上来看，明佳今典苑的价格是每平方米13500-18000元，而旭园的价格拉距较大，每平方米10500-20000元。从两个楼盘的销售情况来看，旭园的销售情况明显好于明佳今典苑，截止2005年1月底，旭园已售出20套，12月开盘当月即售出16套。而明佳今典苑12月开盘当月没有成交，其下旬开盘也是影响当月成交的主要原因，但该盘1月份也仅成交了4套房源，这充分说明了该楼盘价格偏高，使得这一区域购房者望而却步。从旭园的成交价格来看，基本保持在每平方米12000-13000元上下，这也代表了目前该板块购房者的心理价位。 四号线的通车对杨浦区内环内楼盘的影响也比较明显，目前离四号线长阳路站最近的宝地东花园，虽然价格上没有因为轨道交通的利好而有所上浮，但销售势头依然旺盛，1月份的楼市淡季，该盘依然以18套房源成为杨浦区的主力成交楼盘。